Warszawa, Kraków i Gdańsk to miasta, gdzie ceny mieszkań są najwyższe. Najwyższy jest także wzrost cen w przeciągu ostatniego roku. Oczywiście najdrożej jest w samych miastach, ale ceny w okolicznych miejscowościach także wzrastają. Na razie nie ma co marzyć o spadkach – czeka nas wzrost kosztów pracy (rosnąca płaca minimalna), nieustanne wahania cen energii oraz nadal niezaspokojony popyt (mieszkań nadal jest zbyt mało) i coraz większe możliwości kredytowania (lepsza zdolność, atrakcyjne kredyty np. 2%). Do tego dochodzi coraz mniejsza ilość atrakcyjnych lokalizacji, gdzie deweloperzy mogą wybudować nowe osiedla.
Wraz ze wzrostami cen mieszkań deweloperskich rosną ceny mieszkań na rynku wtórnym, który ma niewątpliwie sporo zalet, takich jak: możemy mieć mieszkanie od ręki, często lepsze lokalizacje, mieszkania gotowe do wprowadzenia, czy też mieszkania w niepowtarzalnym klimacie odnowionych kamienic.
To wszystko pozwala ocenić, że za rok ilustracja będzie bardzo podobna, ale cyfry jeszcze wyższe…
Polecamy zapoznanie się z wnioskami wynikającymi z raportu udostępnionego przez szwajcarską firmę UBS, która regularnie bada prawdopodobieństwo wystąpienia tzw. bańki na rynku nieruchomości.
Okazuje się, że w lokalizacjach takich jak Nowy Jork, San Francisco, Madryt, Dubaj, czy Warszawa, ceny są na odpowiednim poziomie i nie ma ryzyka wystąpienia bańki cenowej. W tym najmniej zagrożoną lokalizacją jest … Warszawa! Z drugiej strony wykresu znajdziemy Zurych, Tokio, Miami czy Monachium.
Oczywiście interpretację i wnioski zostawiamy do samodzielnej oceny 🙂
Rada Polityki Pieniężnej obniżyła wszystkie stopy procentowe o 25 punktów bazowych, w tym stopę referencyjną do 5,75 proc.! Oczywiście można się domyślać, że obniżka ta, mimo inflacji przekraczającej cen inflacyjny, spowodowana jest zbliżającymi się wyborami. Taka obniżka z jednej strony da oddech przy ratach kredytowych, ale jednocześnie odbije się na kursie złotówki oraz inflacji, która dodatkowo może wzrosnąć jeszcze bardziej po uwolnieniu cen paliw (które sztucznie są obniżane przed wyborami). A za to zapłacą już nie tylko kredytobiorcy, ale także każdy „Kowalski”…
Miasto Sochaczew ukończyło proces przejęcia gruntów należących do PKP, na których powstać ma nowa ścieżka rowerowa. Wzdłuż torów kolejki wąskotorowej zaplanowana jest „rowerowa obwodnica miasta” łącząca centrum miasta z Chodakowem. Ścieżka zaczynać się będzie koło Szkoły Muzycznej na wysokości nowego osiedla 7.Dzielnica przy ul. Głowackiego, przebiegać będzie koło osiedla przy ul. Olimpijskiej, aż do ronda przy ulicach Chodakowskiej i Mostowej.
Program „Bezpieczny Kredyt 2%” zmienił rynek kredytów hipotecznych – po kredyt udają się osoby, które jeszcze niedawno nie miały zdolności kredytowej. Liczba złożonych wniosków zbliża się do 40 000, a już niedługo przekroczy 50 000. Większy popyt na mieszkania odbił się znacząco na cenach – widać wzrosty zarówno na rynku wtórnym, jak i na rynku deweloperskim. Wygląda na to, że jedni zaoszczędzą (biorąc tani kredyt), ale inni zapłacą więcej poprzez wyższe, i nadal rosnące, ceny nieruchomości.
Po raz pierwszy od maja 2020 r. Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe. Większość analityków spodziewała się takiej „przedwyborczej” obniżki, ale poziom obniżki aż 0,75 pp zaskoczył wszystkich. Oczywiście obniżka stóp przyniesie ulgę dla kredytobiorców, niestety napędzi także inflację, a ta przełoży się na pewno na dalszy wzrost cen towarów i usług.
Reasumując: mamy napędzający rynek hipotek preferencyjny kredyt 2%, mamy obniżone oprocentowanie standardowych kredytów hipotecznych i bardzo duży popyt na rynku nieruchomości. Oznacza to jedno – jeszcze szybszy i wyższy wzrost cen…
W perspektywie kilkunastu miesięcy mieszkania podrożeją o kilkanaście procent. Oprócz specjalistów z rynku nieruchomości takie wnioski płyną także od Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa. Wg ekspertów z PZPB głównymi przyczynami dalszych wzrostów będzie przede wszystkim silny popyt stymulowany akcją kredytową oraz chęcią lokowania gotówki i ucieczką przed nadal wysoką inflacją. Do tego wszystkiego dochodzi niska podaż, gdyż wielu deweloperów wstrzymało projekty i rozpoczęcie budów.
Mamy więc klasyczną sytuację nierównowagi pomiędzy popytem, a podażą. A gdy popyt jest większy niż podaż, ceny zawsze rosną…
Według najnowszego opracowania HREIT polskie mieszkania mają średnio ok. 44 lata. Z jednej strony nie jest to dużo (żywotność dla budynku o konstrukcji murowanej określa się na 100-150 lat), z drugiej strony bardzo często standard tych mieszkań jest… z innej epoki. Brak balkonów, garaży podziemnych – czyli elementów, które dla obecnych nabywców są niezwykle ważne, mimo wieku „jedynie” 44 lata, czyni je naprawdę starymi 🙂 Stąd też taka popularność nowych mieszkań – Klienci oczekują innego standardu, dobrej lokalizacji oraz nowoczesnych rozwiązań.
Już wkrótce ulica Warszawska zyska nową, atrakcyjną nieruchomość. Nie będzie to nowy budynek, lecz kompleksowo wyremontowana przedwojenna kamienica. Zakończony został już remont dachu, trwa remont klatki i wymiana instalacji, a już wkrótce ruszą pracę związane z elewacją.
Dzięki prężnie działającej Wspólnocie, właściciele mieszkań i lokali usługowych, znajdujących się w tym budynku, zyskają nie tylko odnowiony budynek, ale przede wszystkim … zwiększoną wartość posiadanych nieruchomości! Im bardziej zadbany i atrakcyjny wizualnie budynek, tym wartość mieszkania/lokalu jest wyższa oraz wyższy czynsz najmu, jaki można uzyskać od Najemcy. Oczywiście w tym przypadku (centrum miasta) niezwykle istotne są trzy najważniejsze nieruchomościowe zasady: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja 🙂
Jak podaje raport AMRON-SARFiN „Bezpieczny kredyt 2%” spowodował przyspieszenie wzrostów cen mieszkań – w II kw. 2023 r. średnie ceny ofertowe w największych polskich miastach były nawet o kilkanaście procent wyższe niż pod koniec 2022 r. !
W ciągu ostatniego półrocza o blisko 10% wzrosły średnie ceny ofertowe w Warszawie oraz 12% w Krakowie. Pod koniec II kw. 2023 średnia cena mieszkania w Warszawie wynosiła 16 tys. zł/m.kw., gdzie w połowie grudnia ta wartość była na poziomie 14,5 tys. zł/m.kw.
Dodatkowym problemem jest zmniejszająca się podaż mieszkań – deweloperzy rozpoczęli mniej budów, czego efektem będzie mniej dostępnych ofert.
Wobec tego czy ceny spadną? Naszym zdaniem raczej nie ma ku temu żadnych przesłanek. Do tego musimy jeszcze dodać utrzymującą się nadal inflację oraz nieustannie rosnące koszty pracy ludzkiej. Wnioski każdy może wyciągnąć sam…
