W marcowym numerze Forbesa pojawił się ciekawy raport na temat nieruchomości luksusowych w Polsce. „Nieruchomości z najwyższej półki to obecnie ponadczasowe bryły budynków. Nieszablonowe i oryginalne rozwiązania, przemyślane projekty mieszkań. Do tego wspólne przestrzenie, gdzie chce się spędzać czas, i ładna architektura krajobrazu. A wszystko to okraszone ekologią i dobrym smakiem”.
Bez dwóch zdań w Polsce przybywa atrakcyjnych projektów mieszkaniowych, choć ciekawych lokalizacji jest coraz mniej – stąd też moda na rewitalizacje zabytkowych fabryk i innych obiektów. Wśród specjalistów przepytywanych przez Forbesa kształtuje się przekonanie, że największe znaczenie dla powodzenia inwestycji ma lokalizacja. Liczy się zarówno bliskość do centrum miasta, dobre skomunikowanie, bliskość terenów zielonych oraz widok z balkonu czy tarasu. Oczywiście zastosowanie w luksusowych projektach odpowiedniej jakości materiałów i przemyślenie w najdrobniejszych detalach całego projektu to już „oczywista oczywistość”. Nie bez znaczenia pozostają także rozkłady mieszkań, ale też wielkość przestrzeni zewnętrznej – im większy balkon, taras czy ogródek, tym lepiej. Ciekawostką jest, że coraz mniejsze znaczenie ma wielkość mieszkania – nabywcy obecnie przykładają większą uwagę do preferowanej liczby pokojów i ich funkcjonalności.
Naszym zdaniem Sochaczew także dołączył do miast, gdzie można znaleźć ciekawe projekty mieszkaniowe, czego przykładem jest bez wątpienia inwestycja 7.Dzielnica – Głowackiego. Położone tuż przy zielonym Parku Garbolewskiego osiedle jest znakomicie skomunikowane zarówno z PKP (8 minut piechotą), jak i z centrum miasta (10 minut piechotą). Do tego atrakcyjnie zaprojektowane 4-ro piętrowe budynki z garażem podziemnym, duże zielone tereny wspólne, funkcjonalne mieszkania z dużymi balkonami i ogródkami (największy ma ponad 180 m.kw.) oraz zaplecze usługowo-gastronomicznie powstające w rewitalizowanych zabytkowych obiektach. Gdy dodamy do tego o wiele niższe ceny niż w dużych miastach (jak Warszawa czy Gdańsk), spokojniejszy „małomiastowy” tryb życia, oraz coraz lepsze zaplecze dla codziennego życia, to okazuje się, że Sochaczew staje się naprawdę ciekawą lokalizacją.
Na niemieckim rynku nieruchomości zrobiło się nieciekawie. Oczywiście odnotowywane w mediach spadki cen trzeba mocno zweryfikować – spada wartość starego budownictwa, które nie spełnia wyśrubowanych norm (Niemcy mają wyjątkowo zaostrzone normy proekologiczne) i staje się po prostu nieopłacalne w eksploatacji. Dobre lokalizacje, w nowoczesnym budownictwie, od sprawdzonych deweloperów, trzymają cenę i wbrew pozorom sprzedają się dobrze.
Deweloperzy w Niemczech mają zupełnie inny problem, gdyż podstawą ich problemów były firmy używające taniego pieniądza i inwestujące w najbardziej ryzykowne projekty. Okazuje się, że na rynku dużą rolę odgrywały firmy pożyczkowe, które korzystając z ujemnych stóp procentowych i dużych zasobów taniego pieniądza, pomagały słabo skapitalizowanym deweloperom próbować budować ogromne imperia na rynku nieruchomości i finansować nierealistyczne projekty deweloperskie. Niestety na drodze do osiągnięcia wysokich zysków stanęła wojna w Ukrainie, wzrost cen materiałów i energii, a tym samym skokowy wzrost kosztów budowy mieszkań. Z tego równania wynikiem mogły być tylko bankructwa.
Pamiętajmy, że każdy kryzys „czyści” rynki z nierzetelnych firm, inwestycji, które nie mogły się udać, czy też biznesów, które nie miały szans na realizację. Po takiej burzy na powierzchni pozostają firmy, które dobrze analizują swoje możliwości, budują za gotówkę lub za rozsądne finansowanie zewnętrzne.
Podobny efekt mieliśmy w Polsce, gdy deweloperka stała się modna wśród każdego, kto miał zebrany jakiś kapitał i myślał, że może zostać deweloperem. Niestety nie jest to prosty biznes, gdyż mało kto bierze pod uwagę złożoność całego procesu inwestycyjnego, który już w momencie załatwiania biurokracji może się rozciągnąć na kilka lat. Potem mierzyć się trzeba z niestabilnością cen (budowa zwykle trwa ok 2 lat), problemami na budowie, aby dotrzeć do ostatniej prostej, jaką są odbiory przez sanepid, straż pożarną oraz nadzór budowlany… Gdy już uda się zakończyć inwestycję to pozostaje już „tylko” 5 lat rękojmii – zachowane więc zyski mogą zniknąć, gdy zaniedbany został proces kontrolny podczas budowy. Dlatego też tak ważny jest dobór rzetelnego i doświadczonego dewelopera – zwykle na każdym rynku można kupić taniej, pytanie tylko czy warto ?
Specjaliści z CBRE (jedna z największych firm doradczych oraz świadczących usługi na rynku nieruchomości od 1906 r.) sporządzili listę najbardziej atrakcyjnych miejsc do inwestowania w nieruchomości (mieszkania, biura, obiekty handlowe i magazyny) – czyli lokalizacje, w których zainwestowanie przysłowiowy „1 USD” najlepiej się zwróci.
Wg raportu, Polska stała się trzecim najbardziej atrakcyjnym rynkiem nieruchomości w Europie! Jeżeli dla firmy obsługującej fundusze nieruchomości, REITy, czy wielkich prywatnych inwestorów, rynek jest atrakcyjny, oznacza to, iż rośnie prawdopodobieństwo kolejnych… wzrostów cen.
Oczywiście nie ma co się dziwić tym wnioskom, gdyż o ile w Europie Zachodniej i w USA ceny nieruchomości są już dość stabilne lub nawet spadły o 10-20%, o tyle w Polsce mieliśmy kolejny rok cenowych wzrostów. Mimo tych wzrostów, nadal jednak nie dogoniliśmy cen, jakie są w Europie Zachodniej czy też nawet w sąsiednich Czechach. Polska gospodarka się rozwija, mamy programy pobudzające rynek kredytowy, cały czas niedobór mieszkań i wbrew pozorom nadal wysoką siłę nabywczą.
Jeżeli kapitał płynie na dany rynek nieruchomości, to niewątpliwie implikuje to na wzrost cen. Dlatego też, jeśli kolejny raport rynkowy mówi, że polski rynek nieruchomości będzie w 2024 r. jednym z najbardziej atrakcyjnych, to mamy duże prawdopodobieństwo kolejnych wzrostów cen i doganianie rynków zachodnioeuropejskich. Już teraz Warszawa mieści się w dziesiątce miast najbardziej przyciągających inwestorów międzynarodowych lokujących kapitał w nieruchomości. Nasz Sochaczew, położony ok. 50 km od Warszawy, „ciągnięty” jest więc razem ze wzrostem stolicy, co jest dobrą wiadomością dla inwestorów, nieco gorszą dla indywidualnych osób kupujących swoje wymarzone „M”, a niedobrą dla najemców. Najem goni bowiem ceny mieszkań i im drożej w zakupie, tym najem droższy…
Pod koniec 2023 r. Miasto Sochaczew stało się właścicielem zabytkowej wieży ciśnień. 29-cio metrowa wieża, zbudowana w 1921 r. , należała do tej pory do PKP.
Na stronach Urzędu Miasta pojawiły się ciekawe koncepcje wykonane przez studentów Wydziału Architektury Politechniki Warszawskiej. Autorzy projektu zauważają, że wieża jest obiektem z cechami baroku (profilowane gzymsy), a jej stan techniczny jest dość dobry – wieża ostatni remont przeszła w 1984 roku i od dawna nie pełni swojej pierwotnej roli. Wewnątrz pozostał pusty zbiornik na wodę, stare stalowe schody oraz miara poziomu wody – to elementy wyjątkowe i tworzące charakterystyczny klimat miejsca, wymagające odświeżenia i zabezpieczenia. Wg projektu w odnowionej wież mogłaby mieścić się kawiarnia oraz miejsce spotkań dla ludzi chcących wieczorem zintegrować się przy dobrym piwie czy winie. Całość budynku byłaby podzielona na kilka stref – parter wraz z antresolą i pierwszym piętrem przeznaczone mogą być na klubo-kawiarnię, na pozostałych osadzone znajdować się mogą inne funkcje towarzyszące, a na ostatnim poziomie zaprojektowany został mały punkt widokowy.
Oczywiście to wszystko na razie pierwsze plany, a do ich realizacji długa droga.
Jak podaje Business Insider ofertowa cena metra kwadratowego mieszkania, znajdującego się w jednej z najnowszych warszawskich inwestycji (Rotunda Dynasy – Marvipol), wynosi 80 tys. zł. Porównując średnie ceny warszawskich mieszkań, osiągające 17-20 tys. zł./m.kw., powyższa informacja wcale nie dziwi…
Jeszcze nie tak dawno rynek zszokowała transakcja przy ul. Foksal, gdzie w 2018 r. za apartament nabywca zapłacił 17 mln zł, co dawało cenę 36 tys. zł/m.kw. W 2022 r. za 485 metrowy apartament w Złotej 44 znany spekulant zapłacił 23 mln zł, czyli 47 tys. zł/m.kw. W tym samym roku za apartament w nadmorskim Mielnie zapłacono z kolei stawkę aż 55 tys. zł/m.kw. Najwyższą transakcyjną stawkę za metr kwadratowy osiągnął apartament w Warszawie przy ul. Twardej 4 – 68 274 zł/m.kw.!
Nikt nie ma wątpliwości – ceny nieruchomości premium będą rosnąć. Klienci zapłacą każdą stawkę za lokalizację, prestiż, jakość wykonania i ekskluzywność. Tym bardziej, że pieniądz na rynku jest, a Polacy jako społeczeństwo nadal się bogacą.
7.Dzielnica – Olimpijska i Głowackiego to obecnie najciekawszy projekt mieszkaniowy powstający w Sochaczewie. Oba osiedla zaprojektowane i wykonywane są przez warszawskiego dewelopera VFM Real Estate, który dał się już poznać sochaczewianom przy okazji zrealizowanych inwestycji Okrzei 21, Nowe Okrzei czy Nowa Płocka.
Start budowy kolejnego etapu Olimpijskiej zaplanowany jest na marzec i będzie to 7-mio piętrowy budynek z garażem podziemnym, zlokalizowany za istniejącym już budynkiem „A”. W II etapie powstanie 122 mieszkań od 32 do 89 m.kw.
Na parterze zlokalizowane będą mieszkania z ogródkami (do 192 m.kw.), mieszkania na piętrach będą miały balkon lub loggię, a na VI i VII piętrze znajdą się 4 ekskluzywne lokale 3 pokojowe z dużymi tarasami 25-38 m.kw.
Obecnie w budynku A pozostały już ostatnie wolne mieszkania, więc biorąc pod uwagę dostępność lokali, oraz popularność jaką cieszy się ta lokalizacja, mieszkania w budynku B dość szybko znikną z oferty.
Podobnie jak w przypadku innych sochaczewskich inwestycji VFM Real Estate firma LAND-HOUSE Nieruchomości pełni rolę Biura sprzedaży i kompleksowo zajmuje się procesem rezerwacji i sprzedaży mieszkań.
Jak podaje portal Bankier.pl 78% Polaków ma odłożone pieniądze. To oczywiście pozytywna wiadomość, niemniej jednak okazuje się, że najbardziej popularnym sposobem oszczędzania jest przechowywanie środków na zwykłym koncie w banku. Oznacza to, że w praktyce tak gromadzone środki tracą na wartości – oprocentowanie kont jest zawsze niższe niż poziom inflacji. 9% rodaków inwestuje w złoto, które skutecznie przechowuje wartość pieniądza, a jedynie 5% inwestuje w nieruchomości, które oprócz wzrostu wartości mogą dawać także comiesięczny pasywny dochód. Niestety aż 39% deklaruje, że w żaden sposób nie pomnaża swoich oszczędności! Mamy więc w Polsce sporo osób oszczędzających, ale niestety mało skutecznie pomnażających swój majątek. Może warto więc zainteresować się rynkiem nieruchomości…?
Z najnowszego raportu „Analiza rynku mieszkaniowego. IV kwartał 2023”, opublikowanego przez Polski Instytut Ekonomiczny, wynika iż średnia cena m.kw. mieszkania w Warszawie (ostatni kwartał 2023 r.) wyniosła 17,2 tys. zł na rynku wtórnym oraz 15,8 tys. zł na rynku pierwotnym. Wzrost cen w ujęciu rocznym wyniósł więc 21% na rynku wtórnym oraz 17% na rynku pierwotnym. Niestety (dla kupujących) ogólny wzrost cen nieruchomości okazał się wyższy niż nominalny wzrost wynagrodzeń, tak więc nieruchomości stają się coraz droższe i zyskują coraz więcej na wartości.
Z kolei ceny najmu w największych polskich miastach wzrosły średnio o 2%, w Warszawie aż o 9%. Obecnie w stolicy za wynajęcie mieszkania zapłacić trzeba średnio 4 400 zł/m-c.
Portal Business Insider podał, że ceny nieruchomości w Niemczech od połowy 2022 roku systematycznie nieznacznie spadają (ok. 10% rok do roku). Każdy medal ma jednak dwie strony – od 2000 r. do 2022 r. ceny nieruchomości w Niemczech poszły w górę o łącznie 93% !!! Taki spadek jest więc tylko korektą wynikającą z pewnej cykliczności rynku oraz zahamowaniu sprzedaży wynikającego z podwyżek stóp procentowych. Polskiemu rynkowi nadal daleko do cen zachodnioeuropejskich – wg danych Eurostatu polskie ceny wynoszą 51,7 % średniej unijnej albo inaczej — średnia cena w Unii była wyższa o 93% od polskiej! Niemieckie mieszkania w połowie 2023 r. były droższe o 129 %. od polskich, a największa różnica wciąż jest między nami a Szwecją – Szwedzi muszą płacić aż o 144 %więcej niż Polacy.
Stąd prosty wniosek, że nieruchomości w Polsce są nadal tanie …
Grupa Morizon-Gratka udostępniła dane za 2023 r., dotyczące wzrostu cen w największych polskich miastach, zebrane na podstawie ogłoszeń zamieszczanych w serwisach internetowych grupy.
Okazuje się, że miastem z największym wzrostem cen (bazując na ogłoszeniach) był Kraków – wzrost roczny aż 29,6%! Warszawa, której ceny mocno implikują także na rynek sochaczewski, rok ukończyła ze wzrostem 21,6%, co przełożyło się na średnią cenę 16 763 zł/m.kw. Miasta z najniższymi wzrostami to Łódź (13,3%, Szczecin (13%) oraz Lublin (11%). Średni wzrost cen mieszkań w największych polskich miastach, wyliczony na podstawie danych z ogłoszeń, wyniósł w 2023 r. 17,6%.
