28.04.2023 r. wchodzi w życie nowelizacja ustawy z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków. Niestety w mediach pojawiają się niespójne i często przekłamane informacje na temat faktycznego zakresu zmian prawnych.

Przede wszystkim przypominamy, że świadectwa charakterystyki energetycznej zostały wprowadzone do polskiego porządku prawnego już w 2009 r. i to już wtedy pojawił się obowiązek przekazywania oryginału świadectwa energetycznego przy każdej umowy sprzedaży budynku (lub jego części) oraz kopii świadectwa przy umowach najmu. Co więcej – wadliwie sporządzone świadectwo już wtedy mogło stanowić wadę fizyczną nabytej nieruchomości!

Największą różnicą, w stosunku do obecnego stanu, był tak naprawdę brak sankcji za nieprzekazanie świadectwa, wobec czego zazwyczaj strony transakcji na rynku nieruchomości rezygnowały z przekazywania świadectwa.

Już w ustawie z 2014 r., dotyczącej świadectw charakterystyki energetycznej budynków, wprowadzono obowiązek podawania w ogłoszeniach sprzedaży/najmu danych ze świadectw energetycznych, wprowadzono jasną regułę, że nie można się zrzec prawa do otrzymania świadectwa od sprzedającego/wynajmującego, a kupujący/najemca otrzymał uprawnienie do żądania przedstawienia świadectwa, ewentualnie do wyrobienia świadectwa na koszt sprzedającego/wynajmującego.

Obecna nowelizacja wprowadza jednak dodatkowy obowiązek dla notariuszy, którzy będą musieli odnotowywać w akcie notarialnym fakt przekazania świadectwa lub jego brak, z jednoczesnym pouczeniem o karze grzywny za niedopełnienie tego obowiązku. Najistotniejszą zmianą jest jednak określenie sankcji za nieprzekazanie świadectwa przy umowie sprzedaży lub najmu – niewypełnienie tego obowiązku od 28.04.2023 stanowić będzie wykroczenie zagrożone karą grzywny od 20 do 5 000 złotych.

Reasumując, obecny stan prawny stwierdza:

– świadectwo charakterystyki energetycznej jest obowiązkowe przy umowach sprzedaży/najmu budynków, części budynków, lokali i praw spółdzielczych

– posiadanie świadectwa dotyczy zarówno budynków mieszkalnych, komercyjnych, przemysłowych czy też usługowych

– z obowiązku posiadania świadectwa wyłączone są zabytki oraz…miejsca kultu religijnego

– jeżeli budynki i lokale nie podlegają sprzedaży/najmowi nie muszą posiadać świadectwa

– świadectwo wymagane jest na etapie zgłaszania budynku do użytkowania (obowiązek ten nie dotyczy budynków o powierzchni zabudowy do 70 m.kw, budowanych w trybie uproszczonego zgłoszenia)

– jeżeli zmianie nie ulegnie stan techniczny nieruchomości i jej parametry, świadectwo jest ważne 10 lat

– świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu może być opracowane na podstawie świadectwa charakterystyki energetycznej całego budynku, a w przypadku braku tego świadectwa, na podstawie dokumentacji technicznej budynku

– właściciel lub zarządca budynku musi w terminie 14 dni bezpłatnie przekazać świadectwo budynku lub dokumentację techniczną budynku właścicielowi lokalu, tak aby umożliwić mu wyrobienie świadectwa dla danego lokalu

– nabywca/najemca nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa

– notariusz ma obowiązek odnotowania w akcie notarialnym przekazanie nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej

– w przypadku nieprzekazania nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej notariusz poucza podmiot obowiązany do jego przekazania o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku

– co ważne, notariusz nie może jednak odmówić dokonania czynności notarialnej w przypadku braku świadectwa

– podawanie informacji o wskaźnikach rocznego zapotrzebowania na energię (i in.) wymagane jest w przypadku ogłoszeń o sprzedaż nieruchomości (lub reklam) ale jedynie w przypadku, gdy dla budynku lub lokalu zostało sporządzone świadectwo charakterystyki energetyczne

– każde wydane świadectwo musi być odnotowane w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków

– grzywna za nieprzedstawienia świadectwa może wynieść od 20 do 5 000 zł, jednak musi zostać wniesione oskarżenie. (co do zasady głównym oskarżycielem w sprawach wykroczeń jest Policja, a wykroczenie przedawnia się po upływie 1 roku)

Na koniec warto wiedzieć, że obecnie trwają konsultacje odnośnie … nowego rozporządzenia dotyczącego metodologii wyznaczania sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej nieruchomości. Określony ma zostać także nowy wzór świadectwa oraz wprowadzone klasy energetyczne –  od najwyższej klasy A+, do najniższej klasy G.

Tak więc temat świadectw nie jest jeszcze do końca zamknięty 🙂