EUROSTAT podał dane za 2021 rok dotyczące wydatków mieszkaniowych (liczone bez kosztów kredytów) w stosunku do dochodów. Okazuje się, że średni unijny koszt utrzymania swojego „M”, względem dochodów, wynosi 19%. Najwyższe koszty utrzymania swoich nieruchomości ponoszą Grecy – ponad 34% swoich dochodów przeznaczają na wydatki mieszkaniowe. Polska, póki co, plasuje się nieco poniżej średniej europejskiej ale nadal o wiele mniej zarobków wydają na mieszkanie Litwini, Węgrzy czy Włosi i Portugalczycy.
Dobre wiadomości z rynków kredytowych – Urząd Komisji Nadzoru Finansowego złagodził warunki oceny zdolności kredytowej. Do tej pory banki „doliczały” do kosztów kredytu 5 punktów procentowych jako bufor bezpieczeństwa, teraz minimalny poziom tego bufora obniżony został do 2,5 punktów procentowych. Oznacza to, że w najbliższym czasie dostępność kredytów hipotecznych będzie większa, tym samym automatycznie wzrastać będzie także kwota, jaką kredytobiorca będzie mógł pożyczyć od banku.
Szacuje się, że w zarówno w 2021 r., jak i w 2022 r., w Polsce deweloperom udało się oddać do użytku ponad 200 tys. mieszkań (czyli w sumie ponad 400 tys.!) Mimo to Polsce wciąż brakuje niemal 2 milionów lokali, a te które są na rynku, w większości są przeludnione oraz zbudowane w starej technologii (wielka płyta, zaniedbane kamienice). Do tego doliczyć musimy emigrantów, którzy na stałe zostaną w naszym kraju – szacuje się, że samych Ukraińców zostanie w Polsce ponad 1 mln! Niestety aktualna sytuacja na rynku mieszkaniowym, będąca efektem inflacji, rosnących kosztów budowy (materiały, energia, praca ludzka), w połączeniu z wysokimi stopami procentowymi i rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego (które drastycznie zmniejszyły zdolność kredytową Polaków), zmusiła większość deweloperów do ograniczenia rozpoczęcia nowych budów nawet o 40%! Wysokie stopy zapewne niedługo znikną, wróci zdolność kredytowa, w raz z nią chęci i możliwości zakupowe, a oddawanych mieszkań będzie dużo mniej. Co to oznacza? Że za dwa lata (zwykle tyle trwa cykl budowy) okaże się, że nowe mieszkanie będzie towarem mocno deficytowym …
Wygląda na to, że w 2023 roku mamy realną szansę na wdrożenie atrakcyjnego programu kredytowego, nazwanego „Bezpieczny Kredyt 2%”. Z informacji opublikowanych na stronach Ministerstwa Rozwoju i Technologii wynika, że kredyt taki będzie mogła uzyskać osoba do 45. roku życia, która nie ma i nie miała mieszkania lub domu jednorodzinnego. Kredyt będą mogli także wziąć małżonkowie lub rodzice co najmniej jednego wspólnego dziecka – w tym przypadku wystarczy, jeśli warunki wieku i „pierwszego mieszkania” spełni tylko jedno z nich. Maksymalna wysokość kredytu, który może uzyskać jedna osoba, wynosi 500 tys. zł., a w przypadku małżeństwa lub rodziców z dzieckiem maksymalna kwota kredytu to 600 tys. zł. Co ważne, kredyt będzie można otrzymać na mieszkania zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego – bez limitu cen za 1 m2 mieszkania! Z kolei dopłata do rat kredytu mieszkaniowego będzie różnicą między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących, a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%. Dopłata będzie przysługiwała przez 10 lat.
Program wygląda bardzo interesująco, niestety to dopiero projekt, który praktycznie może wejść w życie w III kwartale 2023 r.
Obecny poziom stóp procentowych i wskaźnika WIBOR implikuje mocno na zdolność kredytową, a właściwie na… jej brak. Dodatkowym utrudnieniem dla kredytobiorców jest bardzo restrykcyjne wyliczanie zdolności poprzez wprowadzenie przez Komisję Nadzoru Finansowego tzw. rekomendacji S. Określa ona zasady wyliczania zdolności kredytowej, które nakazują np. wyliczanie zdolności dla maksymalnego okresu 25 lat oraz przyjmowanie przez banki podwyższonej stopy procentowej NBP, o wartości wyższej aż o 5 punktów procentowych! Nie dziwnego więc, że o kredyt jest coraz trudniej… Niemniej jednak w tym zakresie także możemy pomóc, gdyż współpracujemy z najlepszymi doradcami, którzy często potrafią zdziałać cuda 😉
Na listopadowym posiedzeniu Rada Polityki Pieniężnej pozostawiła stopy procentowe na niezmienionym poziomie. Stopa referencyjna wynosi więc nadal 6,75%. Oczywiście jest do dobra wiadomość dla wszystkich kredytobiorców, choć ich raty i tak mogą wzrosnąć, gdyż oparte są na rosnącym obecnie wskaźniku WIBOR.
Ponieważ obecna stopa referencyjna, jak i oprocentowanie większości kredytów hipotecznych, jest o wiele niższe od obecnej inflacji więc z matematycznego punktu widzenia, biorąc taki kredyt … zarabiamy na nim 🙂 😉 Oczywiście warunkiem koniecznym musi być możliwość udźwignięcia miesięcznych rat kredytowych. Niemniej jednak w takim przypadku, gdy dobrze zainwestujemy pożyczony kapitał, to kredyt – mimo wysokich stóp – może być ekonomicznie uzasadnionym rozwiązaniem.
Poniżej szybka kalkulacja kredytu w kwocie 300 000 zł, zaciągniętego na 30 lat, z marżą banku 2%, w zależności od poziomu WIBOR 3M.
Obecnie osoby próbujące zdobyć finansowanie na zakup nieruchomości mają utrudnione zadanie. Wszystko przez rosnące oprocentowanie (choć nadal nie rekordowe na przestrzenie ostatnich 20 lat) oraz przede wszystkim ze względu nie niekorzystną rekomendację „S”. Banki przy badaniu zdolności do bieżącej stopy procentowej muszą dodawać 500 punktów bazowych, co dla wielu kredytobiorców jest bardzo niekorzystne. Bardziej restrykcyjny jest także sposób wyliczania miesięcznych kosztów życia. To wszystko sprawia, że o kredyt jest dość trudno – tym bardziej polecamy skorzystać z rekomendowanych doradców kredytowych, którzy czasami potrafią działać cuda… 😉
