Ostatnio w mediach pojawia się wiele „poczytnych” artykułów o bajecznych zarobkach deweloperów. Deweloperzy zwykle przedstawiani są jako ci „źli kapitaliści” podnoszący bez opamiętania ceny i żerujący na zwykłych „Kowalskich”. Oczywiście takie artykuły przyjemnie się czyta, ale od razu widać, że pisane są przez osoby nie związane z branżą oraz bez podstawowej wiedzy ekonomicznej.
Najczęstszym błędem pojawiającym się mediach jest zachwycanie się na wysoką marżą deweloperów, wynoszącą 20-30%. Na wstępie należy jednak od razu wyjaśnić czym jest na marża.
Marża jest jedną ze składowych ceny, jaką widzimy w ogłoszeniach, czy już na umowach deweloperskich. Musimy jednak jasno rozróżnić „marżę brutto”, która podawana jest w mediach, oraz „marżę netto”, która jest pomijana. Najprostszym porównaniem może być nasze wynagrodzenie brutto na umowie o pracę i netto, które otrzymujemy na konto – różnica na pewno jest spora…
Marża brutto to stosunek zysku brutto (!!) ze sprzedaży do przychodów. Zysk brutto to przychody pomniejszone o koszty budowy takie jak wynagrodzenia wykonawców, wydatki na materiały budowlane, czy zakup gruntów. I rzeczywiście ta marża powinna wynosić ok. 20-30%, tak aby cały inwestycja była bezpieczna. Pamiętajmy jednak, że marża brutto NIE JEST zarobkiem dewelopera. Z tej marży deweloper musi opłacić inne koszty operacyjnej, opłaty administracyjno-skarbowe, podatki, koszty finansowania, czy koszty marketingu. Po odjęciu tych kosztów mamy marżę netto ale… określającą zysk dewelopera za cały kilkuletni proces (od zakupu grunty do skończenia sprzedaży, przy uwzględnieniu 5 letniej rękojmi). Tak więc dla jasności obrazu marża netto to zysk uzyskany w całym procesie inwestycji (zwykle 10-15%), który obarczony jest ciągłymi wahaniami cen materiałów, energii, uzyskaniem pozwoleń, odbiorów, kosztów pracy ludzkiej, inflacji… Oczywiście deweloperzy zarabiają (bo na tym polega ich biznes), ale nie jest to takie łatwe i przyjemne zarabianie, jak opisują dziennikarze siedząc wygodnie przy biurkach.
Z drugiej strony pomyślmy co by było gdyby deweloperów nie było – taką sytuację przerabialiśmy już w naszym kraju w poprzednim ustroju i chyba nikt do niej nie chce wracać…
Z danych GUS przeanalizowanych przez portal Rynek Pierwotny wynika, że miasta takie jak Zielona Góra i Gorzów Wielkopolski charakteryzują się najkorzystniejszym stosunkiem cen nieruchomości do zarobków. Oznacza to, że statystycznie ich mieszkańcy mogą nabyć większy metraż nowego M niż kupujący lokum w innych miastach. Z drugiej strony, w metropoliach takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław, czy też Gdańsk, choć zarobki są o wiele wyższe, nieruchomości okazują się na tyle drogie, że możliwości zakupu mieszkania, zwłaszcza o większym metrażu, bywają mocno ograniczone. Dodatkowo, wbrew pozorom, stolica szczególnie wyróżnia się niską dostępnością mieszkań, co przekłada się na trudności w realizacji marzenia o własnym, warszawskim „M”. Mimo wysokich cen mieszkań, największe metropolie cały czas przyciągają młodych ludzi z powodu lepszych perspektyw zatrudnienia oraz rozbudowanej oferty edukacyjnej.
Patrząc na poniższe relacje zarobków co cen mieszkań idealnym rozwiązaniem byłoby pracować w Warszawie, a mieszkać w mniejszym mieście, oddalonym np. 50 km, gdzie ceny mieszkań byłyby niższe niż w stolicy. Wtedy za średnią warszawską pensję moglibyśmy kupić więcej niż 1 m.kw. mieszkania…
Pełnomocnik rządu ds. CPK zatwierdził wybór wariantu W41 jako wariantu inwestorskiego dla linii kolejowych nr 5 i 50 na odcinku węzeł CPK – Płock – Włocławek. Wybór wariantu inwestorskiego dla odcinka o długości ok. 150 kilometrów to efekt wielomiesięcznych prac prowadzonych w ramach studium techniczno-ekonomiczno-środowiskowego (STEŚ). W trakcie prac utworzono wariant hybrydowy, tj. wariant W41. Powstał on z połączenia wariantów W1, W4, W6a, W8 i W9. Według specjalistów z CPK to właśnie W41 w najmniejszym stopniu ingeruje w obszary zabudowane.
Wariant wychodzi z węzła kolejowego CPK na terenie Gminy Teresin, następnie linia omija Sochaczew od północy i zmierza w kierunku mostu na Wiśle. Na tym odcinku powstaną m.in. przejścia dla zwierząt łączące szlaki migracyjne fauny Kampinoskiego Parku Narodowego. Most na Wiśle będzie zaczynał się na terenie Łęgu-Januszewa i połączy się z Wyszogrodem na drugim brzegu. Dalej linia skręca w kierunku zachodnim, by za pomocą odgałęzienia połączyć się z dworcem pasażerskim w centrum Płocka, następnie mija kombinat Orlen od strony północnej i dalej przebiega do węzła niedaleko Nowej Wsi w Gminie Wielgie. Tam główny przebieg linii skręca w stronę Lipna (a dalej Grudziądza i Gdańska), zaś południowa odnoga prowadzi przez most na Wiśle do stacji położonej w centrum Włocławka.
Na uwagę zasługuje również fakt, że tzw. zachodnia obwodnica Sochaczewa rozpatrywana w ramach STEŚ nie została zarekomendowana do włączenia do wariantu inwestorskiego – powodem były jej wysokie koszty, również społeczne, w stosunku do korzyści jakie miałaby przynieść jej budowa.
Polecamy przyjrzeć się multimedialnej mapie – tam znajdziecie wszystkie szczegóły dotyczące przebiegu trasy.
W „Czarny czwartek” 1929 roku w USA rozpoczął się wielki kryzys, który spowodował wiele bankructw i wzrost bezrobocia do poziomu 25%! 24 października 1929 roku rozpoczęła się gwałtowna wyprzedaż akcji, a im bardziej ceny spadały, tym więcej osób pozbywało się udziałów. Wszyscy giełdowi inwestorzy chcieli sprzedać udziały przewidując, że za chwilę stracą one wartość. Niestety w panice sprzedawano również akcje spółek o pewnych fundamentach, co jeszcze bardziej nakręcało spiralę kryzysu.
Wielu inwestorów zbankrutowało i straciło majątki – podobniej jak Walter Thortnot, który usiłował na ulicach Nowego Jorku sprzedać swoje auto Chrysler Imperial 75 Roadster za 100 USD. Warto odnotować, że nie wszyscy stracili na załamaniu rynków. Przykładem może być Joseph Kennedy (ojciec JFK), który podczas wielkiego kryzysu zainwestował swoje oszczędności w … nieruchomości. W 1929 r. jego majątek był wart ok. 4 mln USD (dzisiejsza wartość ok. 60 mln USD), by w 1935 osiągnąć wartość swoich inwestycji na poziomie ok. 180 mln USD (dzisiejsza wartość ok. 3,5 mld USD).
Obecnie nie spodziewamy się drugiego wielkiego kryzysu, ale na pewno wiele osób straciło trochę nerwów i oszczędności na dzisiejszym załamaniu giełd i spadku wartości bitcoina. Oczywiście można mówić „gdybym ja wiedział”… Ale były pewne znaki – legendarny inwestor Warren Buffet już od jakiegoś czasu sprzedaje akcje i gromadzi gotówkę (ostatnio sprzedał nawet swoje udziały w Apple), której już teraz ma ok 280 mld USD! Wystarczy obserwować i naśladować tych najlepszych 😉
Może warto więc przemyśleć sposób inwestowania oszczędności i zamiast inwestować w niepewne rynki lepiej kupić dobro, które ma fundamenty i ściany z cegieł, w którym można zamieszkać, wynająć je, czy je odsprzedać. Takim dobrem były, są i zawsze będą nieruchomości. Oczywiście inwestowanie w nieruchomości także może być obarczone ryzykiem, co pokazuje np. ostatni problem z inwestycjami związanymi z deweloperem HREIT, ale w przypadku tych inwestycji także kupowało się udziały, a nie fizyczne „cegły”…
Według najnowszego raportu Cusham&Wakefield (firma od1917 r. świadcząca usługi doradcze na rynku nieruchomości) w Polsce nadal brakuje ponad 1,5 mln mieszkań. Deficyt ten nie uwzględnia osób, które pomijane są w oficjalnych statystykach, tzn. pracowników korporacyjnych, pracowników sezonowych, studentów najmujących mieszkania czy pracowników zagranicznych. Dane te mogą być także zakłócone przez tzw. “drugie domy”, czyli nieruchomości mieszkalne używane okresowo, mieszkania zlokalizowane w kurortach, w tym także nieruchomości przeznaczone na najem krótko i długoterminowy. Wg autorów raportu co najmniej 10-12% zasobów mieszkaniowych w największych miastach stanowią “drugie” lub “trzecie” mieszkania, które są przeznaczone na wynajem lub trzymane tezauryzacyjnie.
To właśnie silne zapotrzebowanie, połączone z niską podażą mieszkań na rynku, spowodowało w ostatnim okresie bardzo szybki wzrost cen na rynku pierwotnym oraz na rynku wtórnym (gdy brakowało mieszkań od deweloperów kupujący szukali okazji na rynku wtórnym). W rezultacie ceny mieszkań wzrosły dwucyfrowo i nie musi to być koniec wzrostów. Eksperci z Cusham&Wakefield oceniają, że wpływ na ceny mieszkań mają też wzrosty cen i niższa dostępność gruntów mieszkaniowych na największych rynkach. Zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego na koniec 2023 roku ceny ziemi netto pod wielorodzinne projekty mieszkaniowe wzrosły średnio rok do roku o 20% w przeciętnych lokalizacjach i o 32% w bardzo dobrych lokalizacjach.
W ocenie Cusham&Wakefield popyt na mieszkania w największych miastach i ich aglomeracjach nadal będzie bardzo silny, co także pokrywa się z prognozą demograficzną na okres do 2060 roku wskazującą na pogłębienie procesu urbanizacji i suburbanizacji. Według wszelkich prognoz aglomeracje będą się powiększać, a liczba ludności w powiatach przyległych do największych miast będzie znacząco wzrastać. Wszystko więc wskazuje na to , że popyt na największych polskich rynkach wciąż będzie wysoki, co oznacza, że trend wzrostowy cen nieruchomości mieszkaniowych w miastach utrzyma się. Dodatkowo gdy do brakujących 1,5 mln mieszkań uwzględnimy potrzebę wymiany zasobu mieszkaniowego z okresu PRL w przyszłości (od 2,5 – 3 mln mieszkań) okaże się, że mieszkań brakuje jeszcze więcej. Wszystko to wskazuje, że lokalizacje w największych polskich miastach i przyległych miasteczkach skazane są na ciągłe wzrosty cen…
Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad przedstawiła plany inwestycyjne, które ma realizować jeszcze w tym roku – wśród najważniejszych projektów znalazły się autostrada A50 oraz droga szybkiego ruchu S50. Według planów przedstawionych przez GDDKiA autostrada A50 oraz droga S50 będą przebiegać w okolicach Warszawy, tworząc tzw. duży ring wokół stolicy. Celem inwestycji jest odciążenie istniejących tras, w tym bardzo obciążonej drogi krajowej nr 50 oraz drogi ekspresowej S2 oraz zapewnienie jak najlepszej komunikacji z Centralnym Portem Komunikacyjnym.
Wstępne plany Dyrekcji przewidują zamknięcie przetargów na projekty i roboty budowlane do 2025 r., a zakończenie budowy planowane jest na 2029 r. Obecnie realizowane są 4 warianty korytarza S50 – w każdym przypadku przez powiat sochaczewski.
Z informacji płynących z Ministerstwa Infrastruktury oraz Spółki CPK wynika, że najprawdopodobniej w przez teren Gminy Sochaczew będzie przechodziła nowa trasa kolejowa, wchodząca w skład Kolei Dużych Prędkości. Niestety szczegóły dotyczące przebiegu trasy nie są do końca znane.
W rozmowach przeprowadzonych przez przedstawicieli Urzędu Gminy Sochaczew z Ministerstwem Infrastruktury oraz Spółką CPK padły zapewnienia, że w trakcie planowania optymalnego przebiegu trasy odbędą się spotkania, by omówić z władzami samorządu prowadzone procesy planistyczne. Już teraz zapadła decyzja o wyłączeniu z dalszych prac tych związanych z budową tzw. „zachodniej obwodnicy kolejowej Sochaczewa” (Kuznocin, Kąty, Władysławów i Altanka), gdzie linia oznaczałaby bardzo dużą ingerencję w gęstą zabudowę. Jeżeli linia Nr 5 miałaby być realizowana, to tylko w wariancie podstawowym, który przechodzić może przez teren Kożuszek, Feliksowa, a w szczególności Mokasu. Inwestycja tego odcinka kolejowego zrealizowana ma być do 2040 roku, ale ostateczne plany przebiegu trasy pojawić się mają już w 2025 r.
W ogólnopolskich mediach znaleźć można informację, że „rolnik z Warszawy rozbił bank” i sprzedał firmie deweloperskiej Marvipol działkę na warszawskim Ursusie za ponad 2 300 zł/m.kw.
Spółka za 3-hekatrową nieruchomość, położoną niemal przy samej granicy administracyjnej Warszawy, zapłacić miała ok. 70 mln zł, a sprzedającym był jeden z ostatnich stołecznych rolników.
Oczywiście nie była to zwykła działka rolna, a nieruchomość od blisko dwóch lat objęta planem zagospodarowania przestrzennego, który zakładał dla niej m.in. budowę mieszkań.
70 mln zł za 3-hektarową parcelę oznacza, że każdy metr kwadratowy działki kosztował ok. 2 333 zł, a to blisko trzykrotnie więcej od średniej ceny transakcyjnej zanotowanej w stolicy w I kw. 2024 r. Jak widać na nieruchomościach położonych w dobrych lokalizacjach raczej się nie traci…
W końcu pojawiły się wstępne szczegóły związanie z rządowym programem „Kredyt mieszkaniowy na start”, zwanym także kredytem 0%.
Wg deklaracji ministerstwa rozwoju i technologii program może zostać uruchomiony na początku 2025 r., wspomagający kredytobiorców środkami ok. 11 mld zł (w ciągu 5 lat). Taka kwota pozwoliłaby na wsparcie nawet 175 tys. kredytów mieszkaniowych. Niestety zamiast szczegółów resort podaje jedynie lakoniczną informację, że szykuje „szerszy pakiet mieszkaniowy”.
Czyli oprócz tego, że jest spore opóźnienie, wiele nie wiemy. Chętni na promocyjny kredyt muszą zadać sobie teraz kluczowe pytanie: czy czekać kolejne pół roku (minimum) na potencjalne dofinansowanie do rat (nie wiadomo dla kogo i ile), ryzykując tym samym, że wymarzone mieszkanie zniknie z rynku oraz ceny wzrosną o kolejne x %, czy też kupić już teraz, korzystając z obecnej oferty, wprowadzić się wcześniej i mieć lokal w obecnej (prawdopodobnie niższej cenie). Niestety może się okazać, że z matematycznego punktu widzenia, zakup teraz lub za pół roku ze wsparciem, może okazać się tą samą kwotą do spłacenia…
Rząd podjął decyzję odnośnie dalszej realizacji zmodernizowanego projektu CPK, którego budowa na pewno będzie miała duże znaczenie dla gospodarczego rozwoju zarówno Polski, jak i dla Sochaczewa, który położony jest zaledwie kilkanaście kilometrów od planowanej lokalizacji lotniska.
W ramach projektu CPK do 2032 r. powstać ma najnowocześniejsze lotnisko w Europie oraz koleje dużych prędkości, które połączą wszystkie wielkie miasta w Polsce.
Główną zmianą, przyjętą przez obecny Rząd, jest modernizacja modelu kolejowego, który uwzględniać będzie realizację tzw. „Projektu Y” kolei dużych prędkości Warszawa/Łódź/Poznań-Wrocław (prędkość 300-320 km/h, dojazd w obrębie Y ma nie przekroczyć 100 minut). W ramach całego projektu pilnie ma być zmodernizowane lotnisko Okęcie oraz rozbudowane lotnisko w Modlinie (wraz z nową linią kolejową Warszawa-Modlin), a sam port CPK rozpocząć ma działanie w 2032 roku. Do tego czasu planowana jest także rozbudowa floty PLL Lot do 135 samolotów.
Dobrą informacją dla naszego regionu jest także plan rozbudowy autostrady A2 na odcinku Warszawa – Łódź do 3 i 4 pasów, co znacznie ułatwi komunikację z naszego miasta w stronę stolicy.
