Szacuje się, że w zarówno w 2021 r., jak i w 2022 r., w Polsce deweloperom udało się oddać do użytku ponad 200 tys. mieszkań (czyli w sumie ponad 400 tys.!) Mimo to Polsce wciąż brakuje niemal 2 milionów lokali, a te które są na rynku, w większości są przeludnione oraz zbudowane w starej technologii (wielka płyta, zaniedbane kamienice). Do tego doliczyć musimy emigrantów, którzy na stałe zostaną w naszym kraju – szacuje się, że samych Ukraińców zostanie w Polsce ponad 1 mln! Niestety aktualna sytuacja na rynku mieszkaniowym, będąca efektem inflacji, rosnących kosztów budowy (materiały, energia, praca ludzka), w połączeniu z wysokimi stopami procentowymi i rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego (które drastycznie zmniejszyły zdolność kredytową Polaków), zmusiła większość deweloperów do ograniczenia rozpoczęcia nowych budów nawet o 40%! Wysokie stopy zapewne niedługo znikną, wróci zdolność kredytowa, w raz z nią chęci i możliwości zakupowe, a oddawanych mieszkań będzie dużo mniej. Co to oznacza? Że za dwa lata (zwykle tyle trwa cykl budowy) okaże się, że nowe mieszkanie będzie towarem mocno deficytowym …
Dla każdego Najemcy, posiadającego w umowie najmu klauzulę waloryzacyjną, informacja ta nie jest zbyt miła – czynsz najmu właśnie wzrasta o 14,4%! Wskaźnik taki rokrocznie ogłaszany jest na początku roku przez Główny Urząd Statystyczny i dotyczy on średniorocznego wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych za poprzedni rok kalendarzowy. W praktyce nie jest to jednak więcej niż wzrosły średnio czynsze najmu, gdyż średnie stawki czynszów w dużych polskich miastach wzrosły nawet o 25%!
Eurostat podał najnowsze dane dotyczące cen najmu i zakupu domów w trzecim kwartale 2022 względem 2021. Zaskoczenia nie ma – na większości europejskich rynków ceny mocno wzrosły.
Średnio ceny najmu urosły o 18%, a ceny domów o 49%
Jeżeli myślicie, że w Polsce ceny urosły mocno, to bardzo się zdziwicie 🙂 Rekordziści wzrostu cen domów to Estonia (199%) i Węgry (174%) !! Najwyższe wzrosty kosztów czynszów były także w Estonii (233%) oraz na Litwie (151%). Rynek polski klasyfikuje się mniej więcej w średniej europejskiej. A więc wbrew pozorom rekordów europejskich nie mieliśmy 🙂
Wygląda na to, że w 2023 roku mamy realną szansę na wdrożenie atrakcyjnego programu kredytowego, nazwanego „Bezpieczny Kredyt 2%”. Z informacji opublikowanych na stronach Ministerstwa Rozwoju i Technologii wynika, że kredyt taki będzie mogła uzyskać osoba do 45. roku życia, która nie ma i nie miała mieszkania lub domu jednorodzinnego. Kredyt będą mogli także wziąć małżonkowie lub rodzice co najmniej jednego wspólnego dziecka – w tym przypadku wystarczy, jeśli warunki wieku i „pierwszego mieszkania” spełni tylko jedno z nich. Maksymalna wysokość kredytu, który może uzyskać jedna osoba, wynosi 500 tys. zł., a w przypadku małżeństwa lub rodziców z dzieckiem maksymalna kwota kredytu to 600 tys. zł. Co ważne, kredyt będzie można otrzymać na mieszkania zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego – bez limitu cen za 1 m2 mieszkania! Z kolei dopłata do rat kredytu mieszkaniowego będzie różnicą między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących, a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%. Dopłata będzie przysługiwała przez 10 lat.
Program wygląda bardzo interesująco, niestety to dopiero projekt, który praktycznie może wejść w życie w III kwartale 2023 r.
Dobra wiadomość dla kredytobiorców oraz dla osób starających się o kredyt – stopy procentowe nie zostały podniesione! W dniu dzisiejszym Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się utrzymać stopy procentowe NBP na niezmienionym poziomie, a decyzja ta jest zgodna z przewidywaniami większości ekonomistów. Główna, referencyjna stopa procentowa wynosi nadal 6,75 procent. Zdaje się więc, że jest może to być koniec trwającego od października 2021 cyklu podwyżek stóp procentowych.
Obecny poziom stóp procentowych i wskaźnika WIBOR implikuje mocno na zdolność kredytową, a właściwie na… jej brak. Dodatkowym utrudnieniem dla kredytobiorców jest bardzo restrykcyjne wyliczanie zdolności poprzez wprowadzenie przez Komisję Nadzoru Finansowego tzw. rekomendacji S. Określa ona zasady wyliczania zdolności kredytowej, które nakazują np. wyliczanie zdolności dla maksymalnego okresu 25 lat oraz przyjmowanie przez banki podwyższonej stopy procentowej NBP, o wartości wyższej aż o 5 punktów procentowych! Nie dziwnego więc, że o kredyt jest coraz trudniej… Niemniej jednak w tym zakresie także możemy pomóc, gdyż współpracujemy z najlepszymi doradcami, którzy często potrafią zdziałać cuda 😉
Na listopadowym posiedzeniu Rada Polityki Pieniężnej pozostawiła stopy procentowe na niezmienionym poziomie. Stopa referencyjna wynosi więc nadal 6,75%. Oczywiście jest do dobra wiadomość dla wszystkich kredytobiorców, choć ich raty i tak mogą wzrosnąć, gdyż oparte są na rosnącym obecnie wskaźniku WIBOR.
Ponieważ obecna stopa referencyjna, jak i oprocentowanie większości kredytów hipotecznych, jest o wiele niższe od obecnej inflacji więc z matematycznego punktu widzenia, biorąc taki kredyt … zarabiamy na nim 🙂 😉 Oczywiście warunkiem koniecznym musi być możliwość udźwignięcia miesięcznych rat kredytowych. Niemniej jednak w takim przypadku, gdy dobrze zainwestujemy pożyczony kapitał, to kredyt – mimo wysokich stóp – może być ekonomicznie uzasadnionym rozwiązaniem.
Poniżej szybka kalkulacja kredytu w kwocie 300 000 zł, zaciągniętego na 30 lat, z marżą banku 2%, w zależności od poziomu WIBOR 3M.
Obecnie osoby próbujące zdobyć finansowanie na zakup nieruchomości mają utrudnione zadanie. Wszystko przez rosnące oprocentowanie (choć nadal nie rekordowe na przestrzenie ostatnich 20 lat) oraz przede wszystkim ze względu nie niekorzystną rekomendację „S”. Banki przy badaniu zdolności do bieżącej stopy procentowej muszą dodawać 500 punktów bazowych, co dla wielu kredytobiorców jest bardzo niekorzystne. Bardziej restrykcyjny jest także sposób wyliczania miesięcznych kosztów życia. To wszystko sprawia, że o kredyt jest dość trudno – tym bardziej polecamy skorzystać z rekomendowanych doradców kredytowych, którzy czasami potrafią działać cuda… 😉
Inflacja, zwana podatkiem inflacyjnym, skutecznie „zjada” nasze oszczędności. Przy obecnym poziomie inflacji, wynoszącym ok. 16% (dane oficjalne – realnie poziom inflacji jest na pewno wyższy) ze 100 000 zł oszczędności po pięciu latach zostanie Wam połowa… Warto więc działać już teraz i inwestować swoje oszczędności. Bardzo często słyszymy, że Klienci wpłacają oszczędności na lokaty terminowe. Oczywiście jest to lepsze rozwiązanie niż trzymanie pieniędzy „w słoiczku”, niemniej jednak szybkie wyliczenie pokazuje, że tak naprawdę obecny poziom oprocentowania lokat powoduje, że realnie nadal na nich tracimy (poniżej wykres przygotowany przez HRE Investments)! Niektórzy lokują oszczędności w złoto – niemniej jednak wadą złota jest uzależnienie jego cen od poziomów walut (które są obecnie rekordowo drogie) oraz ewentualne problemy z przechowywaniem – dotyczy szczególnie większych ilości 🙂 Złoto ma także tę wadę, że nie generuje żadnych przepływów pieniężnych. Oczywiście zaletą jest to, że zawsze możemy je wziąć do bagażnika, wyjechać poza granicę kraju i zapłacić nim praktycznie na całym świecie.
My natomiast niezmiennie sugerujemy inwestycje w nieruchomości. Dlaczego nieruchomości? Dla nas powodem jest przede wszystkim fakt, że na nieruchomościach świetnie się znamy 🙂 Od 20 lat zajmujemy się nieruchomościami, a od 2013 pomagamy realizować nieruchomościowe marzenia pod marką LAND-HOUSE Nieruchomości. Dla nas nieruchomości były są i będą najbezpieczniejszą inwestycją, która nie tylko przetrzymuje wartość pieniądza ale, jak pokazuje historia, zwiększą ją (nieruchomości w skali długookresowej zawsze drożeją), do tego pozwala zarabiać (najem i związane z nim przepływy pasywne pieniądza) oraz … można w niej zamieszkać 😉
Jak wynika z analizy HRE Investments w 2024 roku powstanie niepokojąco mało mieszkań, gdyż deweloperzy rozpoczęli w sierpniu budowę jedynie 5,2 tys. mieszkań (spadek o 63%). Jeżeli weźmiemy pod uwagę, że czas trwania budowy wynosi ok. 2 lat to w 2024 roku deweloperzy w Polsce oddadzą do użytkowania naprawdę mało mieszkań. A tych nadal brakuje – nawet więcej niż kilka lat temu, gdyż obecnie niedobór szacowany jest na ponad 2 mln lokali. Czyżby na kilka lat mieszkanie było dobrem luksusowym, nie tylko ze względu na cenę, ale także poprzez małą dostępność?
