Aktualności

Według opublikowanych w tym tygodniu najnowszych danych Głównego Urzędu statystycznego wynika, że zasoby mieszkaniowe w Polsce wynoszą 15,6 mln mieszkań (dane za 2023 r.). Wciąż około 5% z nich nadal nie ma WC… Z dalszych danych wynika, że średnia wielkość mieszkania w Polsce wynosi 75,5 m kw. i wzrosła o 0,2 m kw. w porównaniu z 2022 rokiem (mieszkania na terenach wiejskich są średnio o 32,9 m kw. większe niż w miastach). Największą przeciętną powierzchnię mieszkania odnotowano w województwie podkarpackim (84,8 m.kw.), a najmniejszą średnią powierzchnię miały mieszkania w województwie warmińsko-mazurskim (69,8 m.kw.). W 2023 r. przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania przypadająca na 1 osobę wzrosła w miastach z 30,4 m.kw. do 31,6 m.kw.

Analizując aktualne wskaźniki odzwierciedlające sytuację mieszkaniową Polaków (liczba izb w mieszkaniu, liczba osób przypadającą na mieszkanie i na izbę, powierzchnia użytkową mieszkania oraz zaludnienie mieszkań i ich wyposażenie w instalacje) stanowczo można stwierdzić, że w ostatniej dekadzie uległa ona znacznej poprawie.

Rada Polityki Pieniężnej, po zapoznaniu się z nowymi projekcjami Narodowego Banku Polskiego, zdecydowała o utrzymaniu stóp procentowych bez zmian – główna stopa procentowa NBP pozostanie na tym samym poziomie co miesiąc wcześniej, czyli 5,75% w skali roku. Decyzja ta oznacza, że listopad będzie 14 miesiącem z rzędu ze stopą referencyjną na niezmienionym poziomie. Bez zmian pozostały też inne stopy NBP: lombardowa – 6,25%, depozytowa – 5,25%, redyskontowa weksli – 5,80%, dyskontowa weksli – 5,85%.

Niestety ten poziom stóp nie wpływa na większe możliwości uzyskania kredytowania na zakup wymarzonego mieszkania. Polskie banki mają obecnie najwyżej oprocentowane kredyty hipoteczne w Unii Europejskiej. Co ciekawe za kredyt mieszkaniowy mniej płacą nawet mieszkańcy Węgier, gdzie stopa procentowa jest wyższa niż w Polsce. Z niecierpliwością czekamy więc na rządowy program wspierający kredytobiorców, na obniżki stóp procentowych lub na … wejście Polski do strefy Euro, co spowodowałoby znaczny spadek kosztów kredytowania.

Jeśli firma, będąca właścicielem mieszkania, wynajmuje je osobie fizycznej, która w lokalu po prostu mieszka (zaspokaja potrzeby mieszkaniowe), to zastosowanie ma niższa stawka podatku od nieruchomości (liczona jako podatek od nieruchomości mieszkalnej, a nie przeznaczonej pod działalność gospodarczą) – tak 21.10 orzekł Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. akt III FPS 2/24). Siedmiu sędziów NSA uznało, że budynki sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalne, które przeznaczone są do najmu w ramach działalności gospodarczej, w takiej części w jakiej służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych mieszkańców, należy traktować jako budynki mieszkalne podlegające opodatkowaniu preferencyjną stawką podatkową.

Do tej pory część sądów uważała, że skoro wynajem mieszkania jest rodzajem działalności gospodarczej, to firma jako właściciel mieszkania, powinna płacić podatek według najwyższej stawki, właściwej dla działalności gospodarczej, która w jest aż 30 razy wyższa! Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych przewiduje, że budynki mieszkalne i mieszkania są opodatkowane niską stawką podatku (obecnie maksymalnie 1,15 zł za 1 m.kw. powierzchni użytkowej), chyba że są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej i wtedy stawka wynosi maksymalnie 33,10 zł za 1 m.kw. powierzchni użytkowej. Uchwała NSA jasno określiła więc, co oznacza sformułowanie „zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej” – chodzi o faktyczne zajęcie do celów prowadzenia działalności gospodarczej, a nie wynajem w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Spółka CPK podała informację, że konsorcjum architektoniczne, pełniące rolę master architekta, przekazało projekt budowlany nowego lotniska, dworca kolejowego i węzła przesiadkowego transportu publicznego. Niewątpliwie jest to to kolejny kamień milowy w drodze do celu, którym jest budowa i uruchomienie nowej inwestycji, która może dać impuls do dalszego rozwoju gospodarczego Polski, a w szczególności najbliższych okolic lotniska – w tym Sochaczewa!

Zgodnie z informacjami znajdującymi się na oficjalnej stronie CPK spółka zakłada, że do końca 2024 r. uzyska od Wojewody Mazowieckiego decyzję lokalizacyjną, po otrzymaniu której możliwe będzie złożenie wniosku o pozwolenie na budowę lotniska. Obecnie na terenie przygotowywanej budowy inwestor kontynuuje rozbiórki budynków i organizuje przeprowadzki )prace odbywają się na terenach, które zostały wykupione w ramach Programu Dobrowolnych Nabyć).

Według zaktualizowanego harmonogramu, nowe lotnisko może zostać uruchomione pod koniec 2032 r. – jednocześnie z projektowanym odcinkiem Kolei Dużych Prędkości między Warszawą i Łodzią.

Jak podaje Polski Instytut Ekonomiczny w wrześniu sytuacja na rynku mieszkaniowym była dość stabilna – od kilku miesięcy obserwowane jest spowolnienie wzrostu cen. Ceny mieszkań w 6 największych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Gdańsk) wzrosły jedynie o 0,2%. W Warszawie, Krakowie, Gdańsku i Łodzi ceny były na podobnym poziomie jak w kwietniu 2024 r, w tym samym czasie, we Wrocławiu i w Poznaniu ceny w ciągu pół roku urosły o 2 proc.

Z kolei średnia ceny 1 m.kw. mieszkania w całej Polsce wynosi obecnie 11,8 tys. zł, a w 6 największych miastach aż 15,7 tys. zł. Oprócz wysokich cen problemem dla nabywców są nadal drogie kredyty. Popyt na rynku kredytów hipotecznych spada, ale pozostaje na relatywnie wysokim poziomie. Liczba złożonych wniosków o kredyt wyniosła w sierpniu 27 tys. i była niższa o 30 proc. niż przed rokiem. 

Dobra wiadomością dla kupujących jest rosnąca podaż mieszkań. Od początku 2024 r. do sierpnia rozpoczęto budowę 162 tys. mieszkań – to drugi najwyższy wynik biorąc pod uwagę pierwsze 8 miesięcy roku po poziomie odnotowanym w 2021 r. kiedy rozpoczęto budowę 194 tys. mieszkań. Obecnie w okresie styczeń-sierpień do użytku oddano w Polsce 128 tys. mieszkań tj. najmniej od 2019 r. oraz o 10 proc. mniej niż w tym samym okresie rok do roku.

Największa od wielu lat powódź to już fakt z którym nikt nie dyskutuje. Polsko-czeskie pogranicze i Kotlina Kłodzka znalazły się pod wodą, ludzie każdymi metodami bronią swojego dobytku – w tym nieruchomości. Prawdopodobnie poszkodowanych będzie kilkadziesiąt tysięcy ludzi, straty liczone są już w miliardach złotych, a fala powodziowa będzie spływała jeszcze co najmniej przez tydzień, zalewając kolejne mieszkania i domy. Prognozuje się, że tego typu zdarzenia będą w naszym kraju coraz częstsze i gwałtowniejsze, stąd tak ważne jest planowanie przestrzenne i ochrona terenów naturalnych przed degradacją, odnowa zasobów przyrodniczych oraz budowa odpowiedniej infrastruktury na rzekach. Za to jednak odpowiada Państwo, a co może zrobić przeciętny Kowalski? Oczywiście nam łatwo „pouczać”, bo znajdujemy się w centralnej Polsce, niemniej jednak pamiętajmy, że Sochaczew to także rzeki – Bzura, Utrata, Pisia, które też mogą opuścić swoje koryto…

Oczywiście najprościej napisać: najlepsza metoda to po prostu nie kupować nieruchomości znajdujących się na terenach zalewowych i blisko rzek. Tym samym minimalizujemy znalezienie się w zasięgu wylania wody z koryta rzeki. Warto więc przed zakupem sprawdzić mapy hydrologiczne, na których określane są tereny zagrożone powodzią i obszary na których występuje prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi. Stanowczo odradzamy zakup nieruchomości w takich lokalizacjach – nie warto ryzykować. Pamiętajmy także, że dla nieruchomości tak położonych ubezpieczyciel może odmówić wydania polisy, lub co gorsze – polisę sprzeda, ale odmówi wypłaty odszkodowania… Nie oznacza to jednak, żeby się nie ubezpieczać – zawsze doradzamy aby nieruchomość była ubezpieczona, niemniej jednak warto sprawdzić warunki w których zadziała, lub nie zadziała polisa.

Jeżeli mamy już nieruchomość na terenie zagrożonym zalaniem to starajmy się monitorować stan wody, sprawdzać komunikaty i przede wszystkim ewakuujmy się kiedy tylko jest taka informacja! Żadna nieruchomość nie jest cenniejsza od zdrowia i życia…

Poniżej wycinek z mapy zagrożenia powodziowego wraz z głębokością wody dla obszaru, na którym prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest określane jako średnie (źródło: Hydroportal.)

Rada Miejska w Sochaczewie wyraziła wolę podjęcia przez Burmistrza Miasta Sochaczewa działań w celu ustalenia możliwości realizacji inwestycji drogowej w zakresie przebudowy ul. Olimpijskiej wraz ze skrzyżowaniem z drogą krajową nr 92 z udziałem i partycypacją finansową GDDKiA oraz Gminy Sochaczew. Nowe rondo przy ul. Olimpijskiej (przebudowa styku miejskiej ul. Olimpijskiej i DK 92) jest konieczne dla nowej inwestycji – parku handlowego, którego budowa mogłaby ruszyć w ciągu kilku miesięcy, dać 130 nowych miejsc pracy, a Sochaczewowi podatki od nieruchomości. Zaprojektowane już szerokie rondo zapewni dogodny wjazd do centrum handlowego i wyjazd z niego, ułatwi też wyjazd tirom z magazynów zbudowanych przy Olimpijskiej. Co ważne od ul. Olimpijskiej do restauracji McDonald’s zaprojektowano bezpieczny, bezkolizyjny chodnik i ścieżkę rowerową, a od ul. Olimpijskiej na drugą stronę DK 92 piesi przejdą przez pasy wyposażone z wysepkę bezpieczeństwa. Przebudowa skrzyżowania ma kosztować 9,8 mln zł, z czego GDDKiA chce wyłożyć 6,9 mln, inwestor 1,6 mln, gmina Sochaczew 663 tys., a miasto Sochaczew 655 tys. zł.

Ostatnio w mediach pojawia się wiele „poczytnych” artykułów o bajecznych zarobkach deweloperów. Deweloperzy zwykle przedstawiani są jako ci „źli kapitaliści” podnoszący bez opamiętania ceny i żerujący na zwykłych „Kowalskich”. Oczywiście takie artykuły przyjemnie się czyta, ale od razu widać, że pisane są przez osoby nie związane z branżą oraz bez podstawowej wiedzy ekonomicznej.

Najczęstszym błędem pojawiającym się mediach jest zachwycanie się na wysoką marżą deweloperów, wynoszącą 20-30%. Na wstępie należy jednak od razu wyjaśnić czym jest na marża.

Marża jest jedną ze składowych ceny, jaką widzimy w ogłoszeniach, czy już na umowach deweloperskich. Musimy jednak jasno rozróżnić „marżę brutto”, która podawana jest w mediach, oraz „marżę netto”, która jest pomijana. Najprostszym porównaniem może być nasze wynagrodzenie brutto na umowie o pracę i netto, które otrzymujemy na konto – różnica na pewno jest spora…

Marża brutto to stosunek zysku brutto (!!) ze sprzedaży do przychodów. Zysk brutto to przychody pomniejszone o koszty budowy takie jak wynagrodzenia wykonawców, wydatki na materiały budowlane, czy zakup gruntów. I rzeczywiście ta marża powinna wynosić ok. 20-30%, tak aby cały inwestycja była bezpieczna. Pamiętajmy jednak, że marża brutto NIE JEST zarobkiem dewelopera. Z tej marży deweloper musi opłacić inne koszty operacyjnej, opłaty administracyjno-skarbowe, podatki, koszty finansowania, czy koszty marketingu. Po odjęciu tych kosztów mamy marżę netto ale… określającą zysk dewelopera za cały kilkuletni proces (od zakupu grunty do skończenia sprzedaży, przy uwzględnieniu 5 letniej rękojmi). Tak więc dla jasności obrazu marża netto to zysk uzyskany w całym procesie inwestycji (zwykle 10-15%), który obarczony jest ciągłymi wahaniami cen materiałów, energii, uzyskaniem pozwoleń, odbiorów, kosztów pracy ludzkiej, inflacji… Oczywiście deweloperzy zarabiają (bo na tym polega ich biznes), ale nie jest to takie łatwe i przyjemne zarabianie, jak opisują dziennikarze siedząc wygodnie przy biurkach.

Z drugiej strony pomyślmy co by było gdyby deweloperów nie było – taką sytuację przerabialiśmy już w naszym kraju w poprzednim ustroju i chyba nikt do niej nie chce wracać…

Z danych GUS przeanalizowanych przez portal Rynek Pierwotny wynika, że miasta takie jak Zielona Góra i Gorzów Wielkopolski charakteryzują się najkorzystniejszym stosunkiem cen nieruchomości do zarobków. Oznacza to, że statystycznie ich mieszkańcy mogą nabyć większy metraż nowego M niż kupujący lokum w innych miastach. Z drugiej strony, w metropoliach takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław, czy też Gdańsk, choć zarobki są o wiele wyższe, nieruchomości okazują się na tyle drogie, że możliwości zakupu mieszkania, zwłaszcza o większym metrażu, bywają mocno ograniczone. Dodatkowo, wbrew pozorom, stolica szczególnie wyróżnia się niską dostępnością mieszkań, co przekłada się na trudności w realizacji marzenia o własnym, warszawskim „M”.  Mimo
wysokich cen mieszkań, największe metropolie cały czas przyciągają młodych ludzi z powodu lepszych perspektyw zatrudnienia oraz rozbudowanej oferty edukacyjnej.

Patrząc na poniższe relacje zarobków co cen mieszkań idealnym rozwiązaniem byłoby pracować w Warszawie, a mieszkać w mniejszym mieście, oddalonym np. 50 km, gdzie ceny mieszkań byłyby niższe niż w stolicy. Wtedy za średnią warszawską pensję moglibyśmy kupić więcej niż 1 m.kw. mieszkania…

W „Czarny czwartek” 1929 roku w USA rozpoczął się wielki kryzys, który spowodował wiele bankructw i wzrost bezrobocia do poziomu 25%! 24 października 1929 roku rozpoczęła się gwałtowna wyprzedaż akcji, a im bardziej ceny spadały, tym więcej osób pozbywało się udziałów. Wszyscy giełdowi inwestorzy chcieli sprzedać udziały przewidując, że za chwilę stracą one wartość. Niestety w panice sprzedawano również akcje spółek o pewnych fundamentach, co jeszcze bardziej nakręcało spiralę kryzysu.

Wielu inwestorów zbankrutowało i straciło majątki – podobniej jak Walter Thortnot, który usiłował na ulicach Nowego Jorku sprzedać swoje auto Chrysler Imperial 75 Roadster za 100 USD.
Warto odnotować, że nie wszyscy stracili na załamaniu rynków. Przykładem może być Joseph Kennedy (ojciec JFK), który podczas wielkiego kryzysu zainwestował swoje oszczędności w … nieruchomości. W 1929 r. jego majątek był wart ok. 4 mln USD (dzisiejsza wartość ok. 60 mln USD), by w 1935 osiągnąć wartość swoich inwestycji na poziomie ok. 180 mln USD (dzisiejsza wartość ok. 3,5 mld USD).

Obecnie nie spodziewamy się drugiego wielkiego kryzysu, ale na pewno wiele osób straciło trochę nerwów i oszczędności na dzisiejszym załamaniu giełd i spadku wartości bitcoina. Oczywiście można mówić „gdybym ja wiedział”… Ale były pewne znaki – legendarny inwestor Warren Buffet już od jakiegoś czasu sprzedaje akcje i gromadzi gotówkę (ostatnio sprzedał nawet swoje udziały w Apple), której już teraz ma ok 280 mld USD! Wystarczy obserwować i naśladować tych najlepszych 😉

Może warto więc przemyśleć sposób inwestowania oszczędności i zamiast inwestować w niepewne rynki lepiej kupić dobro, które ma fundamenty i ściany z cegieł, w którym można zamieszkać, wynająć je, czy je odsprzedać. Takim dobrem były, są i zawsze będą nieruchomości.
Oczywiście inwestowanie w nieruchomości także może być obarczone ryzykiem, co pokazuje np. ostatni problem z inwestycjami związanymi z deweloperem HREIT, ale w przypadku tych inwestycji także kupowało się udziały, a nie fizyczne „cegły”…