Zgodnie z analizą wykonaną przez HRE Investment Trust 3-osobowa rodzina, dysponująca dwiema średnimi krajowymi, może obecnie na zakup mieszkania pożyczyć już ok. 607 tys. zł (to ponad 15% więcej niż miesiąc temu). Oczywiście nadal nie jest to rekordowe 700 tys., które można było uzyskać przed podwyżkami stóp procentowych, ale taka kwota pozwala już myśleć o zakupie wymarzonego „M”.
Ten dość spory wzrost zdolności kredytowej zawdzięczamy przede wszystkim decyzji podjętej przez Komisję Nadzoru Finansowego na początku tego roku – złagodzono wtedy zalecenia dotyczące badania zdolności kredytowej dla osób ubiegających się o kredyt. Dzięki temu banki mogą sprawdzać czy stać nas na zaciągnięcie zobowiązania uwzględniając przy tych kalkulacjach znacznie niższe oprocentowanie kredytu. Oczywiście raty kredyty będą wyższe niż w 2021 roku ale tak „tani pieniądz” nie wróci już na rynek przez bardzo długi czas.
Tak więc, jeżeli liczyliście swoją zdolność kredytową na początku roku, to warto wrócić do doradcy kredytowego i sprawdzić co się zmieniło – może nie warto odkładać marzeń o zakupie mieszkania na później 🙂
Wynajęcie mieszkania jest coraz droższe – rok do roku najem zdrożał średnio o ok. 20%, a są miejscowości, gdzie wzrost ten sięga … 40%! Powodów wzrostu stawek najmu jest kilka: rosnąca inflacja i koszty utrzymania nieruchomości, które właściciele „przerzucają” na najemców, nadal niedostateczna ilość mieszkań przeznaczonych na wynajem i przede wszystkim coraz większa ilość osób zainteresowanych najmem. Najem mocno zyskuje na popularności wśród młodych osób, które chcą być mobilne i nie przywiązują (jeszcze) tak dużej wagi do własności, niemniej jednak głównym powodem jest na pewno ograniczona podaż kredytów hipotecznych i rosnące koszty kredytu. Jeżeli ktoś nie ma zdolności kredytowej lub rata kredytu jest wyższa niż czynsz najmu to wynajęcie mieszkania staje się całkiem logiczną alternatywą…
Przede wszystkim od razu dementujemy informację, że oprocentowanie programu „Bezpieczny Kredyt 2%” będzie wynosiło 2% – pamiętajmy, że idą wybory więc… 😉 🙂 Niemniej jednak kredyt ten ma bardzo dużo zalet i jak najbardziej można, i należy, z niego skorzystać – co więcej, można to zrobić już teraz!!
Poznajmy jednak najważniejsze założenia i ograniczenia. Jak informuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii najważniejsze warunki brzegowe to:
kredyt będzie mogła uzyskać osoba do 45. roku życia, która nie ma i nie miała mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu (program jest przewidziany wyłącznie dla osób kupujących mieszkanie/dom jednorodzinny po raz pierwszy, które dodatkowo nie są stroną umowy innego kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego)
w przypadku małżeństwa lub rodziców co najmniej jednego wspólnego dziecka, warunek wieku spełnić będzie musiało przynajmniej jedno z nich
maksymalna wysokość kredytu, który może uzyskać jedna osoba, wynosi 500 tys. zł (w przypadku małżeństwa lub rodziców z dzieckiem maksymalna kwota kredytu to 600 tys. zł)
kredyt można otrzymać na mieszkania zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego
nie obowiązuje limit cen za 1 m.kw. mieszkania
Największą zaletą tego finansowania jest preferencyjne oprocentowanie, które w okresie stosowania dopłat do rat tego kredytu (pierwsze 10 lat spłaty) z perspektywy kredytobiorcy efektywnie wyniesie ok. 2% + marża banku (wyliczenie dokładnego oprocentowania odbywa się w nieco bardziej skomplikowany sposób). Czyli mamy „gwarancję”, że przez 10 lat nasze odsetki będą o wiele niższe od rynkowych. Możemy więc kupić nieruchomość o wiele taniej, niż w przypadku standardowego kredytowania.
Jednak jedną z najważniejszych zalet programu „Bezpiecznego Kredytu 2%” jest fakt, że pozwala on na podpisanie umowy deweloperskiej „dzisiaj” i skorzystanie z kredytu, gdy będzie już praktycznie dostępny (lipiec-sierpień 2023)! W przypadku umowy deweloperskiej nabycie prawa własności lokalu następuje w chwili jego wyodrębnienia, a zatem do czasu takiego wyodrębnienia kredytobiorca będzie spełniał warunki programu, tak więc skorzystanie z bezpiecznego kredytu 2% będzie możliwe, jeśli łącznie z umową deweloperską nie jest zawarta umowa kredytowa. Czyli już teraz warto sprawdzić lokalnych deweloperów, upewnić który z nich jest solidny, obejrzeć poprzednie realizacje, odwiedzić Biuro Sprzedaży i z aktualnej oferty wybrać wymarzone mieszkanie. Potem wystarczy podpisać umowę deweloperską w formie aktu notarialnego (która efektywnie blokuje także cenę!!) i… cieszyć się korzystnym zakupem i atrakcyjnym kredytowaniem 🙂
Poniżej znajdziecie kilka przykładowych symulacji opracowanych przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii.
Polski Związek Firm Deweloperskich poinformował, że w lutym 2023 roku, w porównaniu do analogicznego okresu w 2022 roku, rozpoczęto o ponad 40% mniej budów. Jeżeli nic się nie zmieni oznacza to, że rok 2023 deweloperzy zamkną z wynikiem ok. 80 tys. rozpoczętych lokali. Byłby to najsłabszy wynik od 2014 roku. Co do oznacza dla Kupujących? Jak czegoś jest mniej (a i tak było za mało) to taniej raczej nie będzie… Rok 2024 powitamy z brakami w ofertach i mimo prawdopodobnie atrakcyjniejszej oferty kredytowej może się okazać, że nie będzie co kupić!
2022 rok okazał się dość niekorzystnym czasem dla budowy domów. Drogie kredyty oraz ceny materiałów budowlanych rosnące w lawinowym tempie. Do tego dochodzi wzrost kosztów pracy – związany zarówno z dwukrotną podwyżką w 2023 płacy minimalnej, jak i przez podwyżki inflacyjne dla pracowników. Efekt jest widoczny niemal od razu: w 2021 wydano lub zgłoszono budowy dla ok. 153 tys. domów, a w 2022 jedynie dla 117 tys.
Jak będzie w 2023 r.? Materiały raczej nie stanieją (koszt wytworzenia przysłowiowej cegły zależy od rekordowych cen energii, cen paliw, pracy ludzkiej), koszt ekip budowalnych także będzie wysoki (oczywiście dostępność fachowców może się zwiększyć ale każdy odczuwa inflację i za darmo pracować nie będzie), działek także nie przybędzie…
Wszyscy dookoła mówią, że ceny mieszkań są rekordowo wysokie. Ale czy wykonując dogłębną analizę na pewno się to potwierdzi? Oczywiście ceny nominalne robią wrażenie i wiele osób mówi, że tęskni za tak niskimi cenami, jakie były w 2006 roku – średnia cena warszawskiego mieszkania wynosiła ok. 5 200 zł/m.kw. i od tego momentu zaczęły się mocne wzrosty na rynku. Okazuje się, że w 2006 roku, tuż przed naprawdę dużym skokiem cen nieruchomości, za metr mieszkania trzeba było zapłacić ok. 3 uncji złota (jak wiadomo złoto przechowuje wartość w czasie i teoretycznie jest odporne na inflację dlatego jest lepszym porównaniem niż „papierowa” złotówka), a za roczną pensję brutto można było nabyć ok. 5,7 m.kw. I za tymi czasami niby tęsknimy…
Pewnie zdziwi więc Was fakt, że w „drogim” 2023 roku za przeciętne roczne wynagrodzenie brutto można kupić… 5,5 m.kw. mieszkania – TAK, mniej więcej tyle samo co w 2006 r., a więc przed wzrostem cen rynkowych. Z kolei posługując się złotem, za metr mieszkania płacimy obecnie zaledwie ok. 1,5 uncji złota (czyli TYLKO 50% tego co w 2006 r.)! Czyli mimo tego, że jest podobno extra drogo, to za wykopane z ogródka złoto możemy kupić 2 razy tyle metrów co kilkanaście lat temu 🙂 😉
Gdybyśmy teraz posłużyli się przelicznikiem złota z 2008 roku (szczyt cen nieruchomości), gdzie za metr płaciło się ok. 4 uncji złota, to obecnie (skoro jest drogo) średni koszt mieszkania powinien wynosić ok. … 32 000 zł/m.kw. … 🙂 😉
Wszystkie dane znajdziecie w internecie – zachęcamy do własnej analizy i … zapraszamy na zakupy, póki jest realnie tanio (nie mylić z nominalnie)!
Wg informacji z Ministerstwa Rozwoju i Technologii system podziału budynków na klasy energetyczne, który przewiduje podział budynków na klasy od A+ do G, wejdzie w życie od 2024 r. Kolejnym krokiem po wprowadzeniu klasyfikacji będzie zakwalifikowanie 15 proc. najmniej efektywnych budynków do klasy G, oraz zobowiązanie do podniesienia budynków mieszkalnych z klasy G do F do 2030 r., a do klasy E – do 2033 r. Szacuje się, że w Polsce zaledwie około 15 proc. najbardziej energochłonnych budynków mieszkalnych (czyli około 1 mln tzw. „wampirów energetycznych”) odpowiada za zużycie aż 1/3 całkowitej ilości energii zużywanej we wszystkich polskich budynkach mieszkalnych, których jest około 6,9 mln. Jednocześnie 30 proc. najbardziej energochłonnych budynków mieszkalnych (ok. 2 mln), odpowiada za ponad połowę tego zużycia, co z kolei skutkuje wysokimi rachunkami za ogrzewanie, a to przekłada się na ubóstwo energetyczne i powszechne wykorzystywanie niskiej jakości opału, złą jakość powietrza i związane z nią koszty zdrowotne.
Jak podaje Heritage Real Estate średnie ceny materiałów, liczone rok do roku, wzrosły o 17%. Oczywiście dobra informacja jest taka, że wzrost ten jest coraz niższy. Okazuje się także, że nie wszystkie materiały drożały – niektóre ceny są niższe niż w analogicznym okresie (np. drewno). Niemniej jednak jest, i chyba nadal będzie, tylko drożej co można zobaczyć na przykładzie cen cementu i wapna, które wzrosły aż o 55%!
EUROSTAT podał dane za 2021 rok dotyczące wydatków mieszkaniowych (liczone bez kosztów kredytów) w stosunku do dochodów. Okazuje się, że średni unijny koszt utrzymania swojego „M”, względem dochodów, wynosi 19%. Najwyższe koszty utrzymania swoich nieruchomości ponoszą Grecy – ponad 34% swoich dochodów przeznaczają na wydatki mieszkaniowe. Polska, póki co, plasuje się nieco poniżej średniej europejskiej ale nadal o wiele mniej zarobków wydają na mieszkanie Litwini, Węgrzy czy Włosi i Portugalczycy.
Dobre wiadomości z rynków kredytowych – Urząd Komisji Nadzoru Finansowego złagodził warunki oceny zdolności kredytowej. Do tej pory banki „doliczały” do kosztów kredytu 5 punktów procentowych jako bufor bezpieczeństwa, teraz minimalny poziom tego bufora obniżony został do 2,5 punktów procentowych. Oznacza to, że w najbliższym czasie dostępność kredytów hipotecznych będzie większa, tym samym automatycznie wzrastać będzie także kwota, jaką kredytobiorca będzie mógł pożyczyć od banku.
