Specjaliści z portal nieruchomosci-online.pl zebrali najnowsze ustalenia dotyczące nadchodzącego programu „Kredyt na Start”, które opublikowane zostały przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii 8.04.2024 r.
Przede wszystkim potwierdziły się informacje o rozłożeniu wsparcia w czasie, tak aby uniknąć szybkiego wyczerpania środków. Zgodnie z przedstawionym projektem wprowadzone mają być limity przyznawanych kredytów – maksymalnie udzielone ma być 15 tys. preferencyjnych kredytów na kwartał i nie więcej niż 35 tys. kredytów w całym 2024 r.
Kolejne ograniczenie to usunięcie z listy przedmiotów kredytowania objętych programem możliwości nabycia prawa do lokalu mieszkalnego w ramach cesji umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej. Wykluczenie cesji przeciwdziałać ma praktykom spekulacyjnym i zapewnić, że program dopłat będzie wspierał osoby rzeczywiście zainteresowane zaspokojeniem własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie poszukujące okazji do zarobku.
Zgodnie z projektem ustawy, preferencyjny kredyt mieszkaniowy udzielany będzie na okres minimum 15 lat. Przez pierwszą dekadę jego spłaty, czyli przez pierwsze 10 lat, obowiązywać będzie stała stopa oprocentowania oraz malejące raty kapitałowo-odsetkowe. Wsparcie w formie dopłat obejmie 120 pierwszych rat spłaty tego kredytu.
W opublikowanym projekcie ustawy znalazło się także nowe rozwiązanie dotyczące sytuacji, gdy kwota zaciąganego kredytu przekracza maksymalną wartość, do której przysługują dopłaty w ramach programu. Wcześniej zapowiadano, że w takim przypadku nadwyżka ponad tę kwotę będzie oprocentowana według stawek rynkowych, nieobjętych preferencjami. Jednak projekt wprowadza dodatkowy mechanizm „kary finansowej” za przekroczenie limitu objętego dopłatami! To rozwiązanie ma na celu zniechęcenie kredytobiorców do zaciągania kredytów na kwoty znacznie przekraczające limit objęty dopłatami w ramach preferencyjnego programu.
W projekcie doprecyzowano także kwestię limitów powierzchniowych uprawniających do otrzymania pełnych dopłat. To 50 mkw. dla singla zwiększane o 25 mkw. na każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym. Przekroczenie tych limitów nie wyklucza z programu, ale skutkuje pomniejszeniem dopłat o 50 zł za każdy dodatkowy metr kwadratowy powyżej ustalonego limitu.
Z rzeczy istotnych należy także nadmienić, że usunięto obowiązek zamieszkiwania w nieruchomości nabywanej lub budowanej w ramach programu w trakcie posiadania kredytu. Nadal jednak nie będzie można wynajmować tej nieruchomości innym osobom przez cały okres obowiązywania gwarancji. Pojawiła się także możliwość, aby drugim kredytobiorcą, oprócz wnioskodawcy, był rodzic lub rodzeństwo – muszą oni również spełniać warunki programu (kredytobiorców może być maksymalnie dwóch).
Obniżona także progi dochodowe, które obecnie kształtują się następująco:
7 tys. zł netto miesięcznie dla jednoosobowego gospodarstwa domowego,
13 tys. zł netto miesięcznie dla dwuosobowego gospodarstwa domowego,
16 tys. zł netto miesięcznie dla trzyosobowego gospodarstwa domowego,
19,5 tys. zł netto miesięcznie dla czteroosobowego albo większego gospodarstwa domowego,
23 tys. zł netto miesięcznie dla pięcioosobowego albo większego gospodarstwa domowego.
Wygląda na to, że dynamiczne wzrosty cen materiałów budowlanych mamy już za sobą. W ostatnich miesiącach zaobserwowano nawet delikatne spadki niektórych produktów – najmocniej spadały ceny wykończenia (-4,5 proc.), stolarki (-2,2 proc.) oraz farb i lakierów (-2 proc.). Z drugiej strony jednak wzrosły ceny materiałów dotyczących otoczenia domu (+1,7 proc.), cement i wapno oraz sucha zabudowa (po +1 proc.).
Według specjalistów ze Stowarzyszenia Wykonawców Elewacji spadki cen pod koniec 2023 roku i na początku 2024 to głównie wynik zimowego ostudzenia rynku, a nie trend, który może się utrzymać na dłuższą metę. „Budowlana wiosna” dopiero przed nami, a to wtedy zazwyczaj następuje sezonowy wzrost sprzedaży.
W kolejnych miesiącach wzrost sprzedaży materiałów budowlanych może być dodatkowo napędzany poprzez rządowy program “Mieszkanie na start”, na nadejście którego deweloperzy już się szykują.
Tak więc planując budowę nie ma co czekać do wymarzonych obniżek – większych raczej nie będzie. Gdy dodamy do tego rosnące koszty pracy ludzkiej, niepewną sytuację na rynku energii elektrycznej, to budowy wymarzonego domu nie ma co odkładać „na potem”.
W 2023 r. władze Sochaczewa nabyły teren wzdłuż torów kolejki wąskotorowej z przeznaczeniem na wykonanie 5-cio kilometrowej ścieżki rowerowej. Obecnie udało się ogłosić przetarg na sporządzenie dokumentacji projektowej – jest to więc kolejny krok, przybliżający nas do tej inwestycji.
Zgodnie z informacjami Urzędu Miasta ścieżka liczyć będzie ok. 5 kilometrów i ma być samodzielną drogą dwukierunkową wykonaną z betonu asfaltowego na odpowiedniej podbudowie. Obok niej wytyczony zostanie ciąg pieszy i powstaną miejsca obsługi (ze stacją naprawy rowerów i miejscem ładowania rowerów elektrycznych) oraz strefy rekreacyjne ze stojakami i elementami małej architektury – ławkami, leżakami, wiatami, stolikami, zabawkami dla dzieci. Ścieżka na całej swojej długości ma być oświetlona i odwodniona, a w miejscach newralgicznych należy zaprojektować elementy bezpieczeństwa w postaci barierek. W planie jest też inwentaryzacja zieleni, plan wycinki kolidujących z trasą drzew i nowe nasadzenia. Na opracowanie projektu wraz ze wszystkimi uzgodnieniami i pozwoleniami wyłoniony w przetargu wykonawca będzie miał 16 miesięcy od chwili podpisania umowy, zatem gotowego projektu z kosztorysem należy spodziewać się na przełomie 2025 i 2026 roku.
Całość potrwa więc jeszcze kilka lat, ale finalnie mieszkańcy otrzymają w końcu profesjonalną ścieżkę rowerową, która zaczynać się będzie tuż koło nowego osiedla 7.Dzielnica-Głowackiego, a kończyć w Chodakowie.
Ile średnich krajowych kosztuje 50 m2 mieszkanie w stolicy europejskiego kraju? Jeżeli myślicie, że Polska ma drogie nieruchomości, a w Warszawie ceny oszalały, to zobaczcie zestawienie ilości średnich krajowych wynagrodzeń, niezbędnych do zakupu mieszkania: Polska – 126, Czechy – 134, Szwecja – 138, Holandia – 194, Portugalia – 201, Francja – 205, Wielka Brytania – 310.
Ciekawym przypadkiem może być czeska Praga, gdzie ceny mieszkań są o 84% wyższe niż w Warszawie, co więcej ceny mieszkań w Pradze nie tylko są wysokie, lecz także rosną szybciej (raport Deloitte). Co prawda wynagrodzenie mieszkańców Pragi są wyższe niż Warszawiaków, ale różnica nie jest aż tak duża, a statystyczny mieszkaniec Pragi może nabyć za przeciętną płacę brutto 0,42 m.kw. mieszkania, a dla Warszawiaka to 0,68 m.kw. Według analityków głównym powodem wysokich cen mieszkań w Pradze jest ograniczona podaż mieszkań, restrykcyjne prawo budowlane oraz stosunkowo mało wolnych gruntów pod zabudowę.
Niestety ale dość mocno przypomina to sytuację w naszej stolicy oraz w innych miastach – sam Sochaczew także nie ma już wielu gruntów, gdzie można wybudować nowe projekty deweloperskie, nowoczesnych mieszkań nadal jest mało, a sochaczewski Nadzór Budowlany także nie zachęca nowych inwestorów do podejmowania ryzyka inwestycyjnego…
Na 2026 r. zaplanowano zakończenie budowy słynnej świątyni Sagrada Familia (Barcelona). Uchodzi ona za jedno z największych arcydzieł architektury secesyjnej oraz zasłynęła faktem, że jest budowana od ponad … 140 lat (budowa rozpoczęła się w 1882 r.) ! Oczywiście, jak to z inwestycjami bywa, zakończenie budowy nie jest jednoznaczne z jej zakończeniem, gdyż po zakończeniu budowy obiektu pozostaną nadal do wykonania prace wewnętrzne, które potrwają minimum 8 lat.
Na rynku polskim też zdarzają się sytuacje „fikcyjnego” ukończenia budowy. Przykładem może być przekazywanie kluczy do mieszkań deweloperskich przed zakończeniem formalności związanych z oddaniem budynku do użytku.
Formalny koniec budowy to oddanie budynku do użytku, potwierdzone przez Straż Pożarną, Sanepid oraz przede wszystkim przez Powiatowy Nadzór Budowlany. Wtedy też można wyodrębnić lokale, dokonać końcowej umowy przeniesienia własności, założyć księgę wieczystą i …zmniejszyć ratę w banku. Nie każdy zdaje sobie sprawę, że do momentu wpisu hipoteki w księdze wieczystej banki pobierają zwiększone oprocentowanie, tak więc dopóki nie ma formalnego kredyt kosztuje więcej.
Oczywiście większość deweloperów absolutnie przestrzega przepisów prawa i bezpieczeństwa, ale na zdarzają się przypadki, że deweloper który ma duże opóźnienie w budowie oddaje klucze jeszcze przed załatwieniem formalności. Klient może już wtedy wejść do swojego mieszkania, nieoficjalnie zacząć prace wykończeniowe, ale pamiętać należy jednak, że nadal przebywa się na terenie budowy – warto więc mieć kask, buty ochronne i kamizelkę 😉
Oczywiście najlepiej wybierać sprawdzonych i solidnych deweloperów, którzy kończą inwestycje zgodnie z założonym harmonogramem, choć biorąc pod uwagę 100 letnie opóźnienie Hiszpanów, kilka-kilkanaście miesięcy nie powinno być problemem…
Jak podaje Morizon-Gratka, w raporcie opublikowanym z miesięcznikiem Forbes, ceny mieszkań w Polsce nie przestają rosnąć. Dane zebrane po styczniu 2024 wskazują na kolejny wzrost Indeksu Cen Mieszkań o 22,4% w ujęciu rocznym (indeks skorygowany o inflację to 17,6%), a w stosunku do poprzedniego miesiąca o 2% (1,4% z uwzględnieniem inflacji).
Wzrosty są, lecz jednak już nie takie wysokie. Rok 2024 może więc przynieść realną perspektywę na stabilność w sektorze nieruchomości. Oczywiście musimy pamiętać, jakie główne czynniki powodowały wzrosty w 2023 r. Oprócz zwiększonego popytu były to także czynniki zewnętrzne takie jak polityka kredytowa, koszty budowlane (wzrost o 12%) oraz wzrost kosztów pracy ludzkiej. To samo może się zdarzyć więc w 2024 roku – płaca minimalna ma mocno wzrosnąć, a rząd już zapowiada nowy program kredytowy, który może mocno „nakręcić” popyt. Niepokoić może także fakt, że wg danych GUS w 2023 r. deweloperzy rozpoczęli budowę jedynie 114 526 mieszkań, co jest najniższym wynikiem od 2017 roku. Obecnie liczba wydawanych pozwoleń na budowę rośnie, ale biorąc pod uwagę że w Polsce nadal mamy duże niedobory ilości mieszkań może się okazać, że oferta deweloperów wyprzeda się tuż po wbiciu przysłowiowej pierwszej łopaty.
W marcowym numerze Forbesa pojawił się ciekawy raport na temat nieruchomości luksusowych w Polsce. „Nieruchomości z najwyższej półki to obecnie ponadczasowe bryły budynków. Nieszablonowe i oryginalne rozwiązania, przemyślane projekty mieszkań. Do tego wspólne przestrzenie, gdzie chce się spędzać czas, i ładna architektura krajobrazu. A wszystko to okraszone ekologią i dobrym smakiem”.
Bez dwóch zdań w Polsce przybywa atrakcyjnych projektów mieszkaniowych, choć ciekawych lokalizacji jest coraz mniej – stąd też moda na rewitalizacje zabytkowych fabryk i innych obiektów. Wśród specjalistów przepytywanych przez Forbesa kształtuje się przekonanie, że największe znaczenie dla powodzenia inwestycji ma lokalizacja. Liczy się zarówno bliskość do centrum miasta, dobre skomunikowanie, bliskość terenów zielonych oraz widok z balkonu czy tarasu. Oczywiście zastosowanie w luksusowych projektach odpowiedniej jakości materiałów i przemyślenie w najdrobniejszych detalach całego projektu to już „oczywista oczywistość”. Nie bez znaczenia pozostają także rozkłady mieszkań, ale też wielkość przestrzeni zewnętrznej – im większy balkon, taras czy ogródek, tym lepiej. Ciekawostką jest, że coraz mniejsze znaczenie ma wielkość mieszkania – nabywcy obecnie przykładają większą uwagę do preferowanej liczby pokojów i ich funkcjonalności.
Naszym zdaniem Sochaczew także dołączył do miast, gdzie można znaleźć ciekawe projekty mieszkaniowe, czego przykładem jest bez wątpienia inwestycja 7.Dzielnica – Głowackiego. Położone tuż przy zielonym Parku Garbolewskiego osiedle jest znakomicie skomunikowane zarówno z PKP (8 minut piechotą), jak i z centrum miasta (10 minut piechotą). Do tego atrakcyjnie zaprojektowane 4-ro piętrowe budynki z garażem podziemnym, duże zielone tereny wspólne, funkcjonalne mieszkania z dużymi balkonami i ogródkami (największy ma ponad 180 m.kw.) oraz zaplecze usługowo-gastronomicznie powstające w rewitalizowanych zabytkowych obiektach. Gdy dodamy do tego o wiele niższe ceny niż w dużych miastach (jak Warszawa czy Gdańsk), spokojniejszy „małomiastowy” tryb życia, oraz coraz lepsze zaplecze dla codziennego życia, to okazuje się, że Sochaczew staje się naprawdę ciekawą lokalizacją.
Na niemieckim rynku nieruchomości zrobiło się nieciekawie. Oczywiście odnotowywane w mediach spadki cen trzeba mocno zweryfikować – spada wartość starego budownictwa, które nie spełnia wyśrubowanych norm (Niemcy mają wyjątkowo zaostrzone normy proekologiczne) i staje się po prostu nieopłacalne w eksploatacji. Dobre lokalizacje, w nowoczesnym budownictwie, od sprawdzonych deweloperów, trzymają cenę i wbrew pozorom sprzedają się dobrze.
Deweloperzy w Niemczech mają zupełnie inny problem, gdyż podstawą ich problemów były firmy używające taniego pieniądza i inwestujące w najbardziej ryzykowne projekty. Okazuje się, że na rynku dużą rolę odgrywały firmy pożyczkowe, które korzystając z ujemnych stóp procentowych i dużych zasobów taniego pieniądza, pomagały słabo skapitalizowanym deweloperom próbować budować ogromne imperia na rynku nieruchomości i finansować nierealistyczne projekty deweloperskie. Niestety na drodze do osiągnięcia wysokich zysków stanęła wojna w Ukrainie, wzrost cen materiałów i energii, a tym samym skokowy wzrost kosztów budowy mieszkań. Z tego równania wynikiem mogły być tylko bankructwa.
Pamiętajmy, że każdy kryzys „czyści” rynki z nierzetelnych firm, inwestycji, które nie mogły się udać, czy też biznesów, które nie miały szans na realizację. Po takiej burzy na powierzchni pozostają firmy, które dobrze analizują swoje możliwości, budują za gotówkę lub za rozsądne finansowanie zewnętrzne.
Podobny efekt mieliśmy w Polsce, gdy deweloperka stała się modna wśród każdego, kto miał zebrany jakiś kapitał i myślał, że może zostać deweloperem. Niestety nie jest to prosty biznes, gdyż mało kto bierze pod uwagę złożoność całego procesu inwestycyjnego, który już w momencie załatwiania biurokracji może się rozciągnąć na kilka lat. Potem mierzyć się trzeba z niestabilnością cen (budowa zwykle trwa ok 2 lat), problemami na budowie, aby dotrzeć do ostatniej prostej, jaką są odbiory przez sanepid, straż pożarną oraz nadzór budowlany… Gdy już uda się zakończyć inwestycję to pozostaje już „tylko” 5 lat rękojmii – zachowane więc zyski mogą zniknąć, gdy zaniedbany został proces kontrolny podczas budowy. Dlatego też tak ważny jest dobór rzetelnego i doświadczonego dewelopera – zwykle na każdym rynku można kupić taniej, pytanie tylko czy warto ?
Specjaliści z CBRE (jedna z największych firm doradczych oraz świadczących usługi na rynku nieruchomości od 1906 r.) sporządzili listę najbardziej atrakcyjnych miejsc do inwestowania w nieruchomości (mieszkania, biura, obiekty handlowe i magazyny) – czyli lokalizacje, w których zainwestowanie przysłowiowy „1 USD” najlepiej się zwróci.
Wg raportu, Polska stała się trzecim najbardziej atrakcyjnym rynkiem nieruchomości w Europie! Jeżeli dla firmy obsługującej fundusze nieruchomości, REITy, czy wielkich prywatnych inwestorów, rynek jest atrakcyjny, oznacza to, iż rośnie prawdopodobieństwo kolejnych… wzrostów cen.
Oczywiście nie ma co się dziwić tym wnioskom, gdyż o ile w Europie Zachodniej i w USA ceny nieruchomości są już dość stabilne lub nawet spadły o 10-20%, o tyle w Polsce mieliśmy kolejny rok cenowych wzrostów. Mimo tych wzrostów, nadal jednak nie dogoniliśmy cen, jakie są w Europie Zachodniej czy też nawet w sąsiednich Czechach. Polska gospodarka się rozwija, mamy programy pobudzające rynek kredytowy, cały czas niedobór mieszkań i wbrew pozorom nadal wysoką siłę nabywczą.
Jeżeli kapitał płynie na dany rynek nieruchomości, to niewątpliwie implikuje to na wzrost cen. Dlatego też, jeśli kolejny raport rynkowy mówi, że polski rynek nieruchomości będzie w 2024 r. jednym z najbardziej atrakcyjnych, to mamy duże prawdopodobieństwo kolejnych wzrostów cen i doganianie rynków zachodnioeuropejskich. Już teraz Warszawa mieści się w dziesiątce miast najbardziej przyciągających inwestorów międzynarodowych lokujących kapitał w nieruchomości. Nasz Sochaczew, położony ok. 50 km od Warszawy, „ciągnięty” jest więc razem ze wzrostem stolicy, co jest dobrą wiadomością dla inwestorów, nieco gorszą dla indywidualnych osób kupujących swoje wymarzone „M”, a niedobrą dla najemców. Najem goni bowiem ceny mieszkań i im drożej w zakupie, tym najem droższy…
Pod koniec 2023 r. Miasto Sochaczew stało się właścicielem zabytkowej wieży ciśnień. 29-cio metrowa wieża, zbudowana w 1921 r. , należała do tej pory do PKP.
Na stronach Urzędu Miasta pojawiły się ciekawe koncepcje wykonane przez studentów Wydziału Architektury Politechniki Warszawskiej. Autorzy projektu zauważają, że wieża jest obiektem z cechami baroku (profilowane gzymsy), a jej stan techniczny jest dość dobry – wieża ostatni remont przeszła w 1984 roku i od dawna nie pełni swojej pierwotnej roli. Wewnątrz pozostał pusty zbiornik na wodę, stare stalowe schody oraz miara poziomu wody – to elementy wyjątkowe i tworzące charakterystyczny klimat miejsca, wymagające odświeżenia i zabezpieczenia. Wg projektu w odnowionej wież mogłaby mieścić się kawiarnia oraz miejsce spotkań dla ludzi chcących wieczorem zintegrować się przy dobrym piwie czy winie. Całość budynku byłaby podzielona na kilka stref – parter wraz z antresolą i pierwszym piętrem przeznaczone mogą być na klubo-kawiarnię, na pozostałych osadzone znajdować się mogą inne funkcje towarzyszące, a na ostatnim poziomie zaprojektowany został mały punkt widokowy.
Oczywiście to wszystko na razie pierwsze plany, a do ich realizacji długa droga.
